Note de cours : la zone acceptée par le marché mais refusée par un investisseur

EXERCICE #8

1. A l'aide du modèle de la ligne de sécurité d'un investissement, identifiez la zone acceptée par le marché mais rejetée par un investisseur.

La zone acceptée par le marché mais rejetée par un investisseur est située dans le segment compris entre la LSM et la ligne du rendement exigé par l’investisseur à gauche du point d’intersection de ceux-ci.

1. A l'aide du modèle de la ligne de sécurité, identifiez la zone acceptée par un investisseur mais rejetée par le marché.

La zone acceptée par un investisseur mais rejetée par le marché est située dans le segment compris entre la LSM et la ligne du rendement exigé par l’investisseur à droite du point d’intersection de ceux-ci.

1. Identifiez et décrivez quatre types de diversification que l’on rencontre fréquemment en investissement immobilier.

1. Sectorielle : édifices de bureaux, centres commerciaux, immeubles industriels, résidentiels, mixtes…
2. Géographique : quartiers, villes, régions, pays, continents…
3. Par produits : propriété direct, participations, parts de cies, part de fonds, parts de fiducie, financement participatif…
4. Par partenariat : partenaires privés, partenaires institutionnels, gestionnaires d’actifs, cies, Trusts…
5. Par financement : hypothèques, obligations, actions privilégiées, obligations convertible, débentures…

1. Est-ce que la diversification est toujours une bonne façon de réduire le risque en matière d'investissement immobilier ?

La diversification est une bonne façon de réduire le risque en immobilier mais elle ne doit naïve. Elle doit être faite en tenant compte de l’expertise et de la capacité de gestion que l’on possède. Elle doit être limitée à ce que l’on connaît et que l’on maîtrise. Étant donné que l’on ne peut pas tout connaître, on limitera la diversification de façon à ne pas diluer nos forces stratégiques. Il est important de rester concentré sur nos succès et de ne pas éparpiller nos efforts. Il faut toujours garder le contrôle des investissements ; ce qui est impossible lorsqu’on est trop diversifié.

1. Quelle différence faites-vous entre l’investissement immobilier et le placement immobilier ?

Il y a une différence importante entre l’investissement et le placement immobilier. L’investissement immobilier est une approche directe, active et intensive de détenir des immeubles. Il implique d’avoir une expertise développée du secteur d’investissement. Il couvre toutes les décisions importantes à la création de valeur. Le placement immobilier est une forme passive de détention d’immeubles par l’intermédiaire de véhicules de placement où le détenteur de parts qui est souvent minoritaires s’en remet à un gestionnaire d’expérience pour la plupart des décisions. Il conserve toutefois les décisions d’acheter, de vendre et d’hypothéquer.

1. Est-il plus risqué ou moins risqué d'investir en immobilier par rapport aux autres formes d'investissement.  

Les études démontrent qu’il est généralement plus risqué d’investir en immobilier que dans les obligations. Toutefois, il est admis que l’investissement immobilier est moins risqué que les actions boursières.

1. Pourquoi une institution comme CDP Capital investie massivement dans l'immobilier à l'extérieur du Québec ?  

Une institution comme la CDPQ doit investir massivement à l’extérieur du Québec à cause de l’importance de son portefeuille immobilier. Le marché immobilier au Québec est trop petit pour un investisseur de cette taille. Il lui faut absolument diversifier géographiquement son portefeuille.

1. Est-ce que l'inflation est bon pour l’immobilier ?

L’inflation est favorable à l’immobilier à moyen et à long terme car une augmentation du revenu net fera augmenter la valeur. À court terme, l’inflation peut être néfaste pour l’immobilier car elle pourrait faire augmenter les dépenses plus rapidement que les revenus qui sont limités par la capacité de payer des locataires. De plus, l’inflation devrait avoir pour effet de faire augmenter les taux de rendement et par conséquent faire baisser les valeurs.

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