Droit Civil: le droit de superficie

LIVRE II. DES BIENS ET DES DIFFERENTES MODIFICATIONS DE LA PROPRIETE.

TITRE III. - DE L'USUFRUIT, DE L'USAGE ET DE L'HABITATION.

CHAPITRE I. - DE L'USUFRUIT.

Nu-propriétaire : Il cède ses 3 attributs (usus, fructus et abusus) et attend la fin de l’usufruit pour les recomposer. Il n’a plus aucun revenu de ce bien.

SECTION I. - DES DROITS DE L'USUFRUITIER.

SECTION II. - DES OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER.

SECTION III. - COMMENT L'USUFRUIT PREND FIN.

CHAPITRE II. - DE L'USAGE ET DE L'HABITATION.

TITRE III BIS – DU DROIT DE SUPERFICIE ET DU BAIL EMPHYTEOTIQUE

Ces deux droits démembrés de la propriété connaissent depuis de nombreuses années un regain d’intérêt très important sur le plan du droit immobilier tant dans ses aspects économiques que financiers.

CHAPITRE I. – DU DROIT DE SUPERFICIE (LOI DU 10 JANVIER 1824)

Le droit de superficie est généralement utilisé dans les mécanismes de leasing immobilier.

Exemple : Une entreprise souhaite investir dans un nouveau bâtiment mais elle ne veut pas obérer sa capacité d’emprunt. Elle peut recourir au leasing immobilier. Par ce mécanisme, l’entreprise concède un droit de superficie pour une durée de vingt ans à un établissement financier. Celui-ci va construire le bâtiment et ensuite le lui donner en location pour une durée de quinze ans. Au terme des quinze ans, l’entreprise aura la possibilité de lever une option d’achat moyennant le paiement d’un prix équivalent à trois pour cent de l’investissement et de devenir ainsi immédiatement propriétaire de la construction. Si elle préfère, elle peut continuer à louer le bien jusqu’au terme du droit de superficie. Au terme des vingt ans, le droit de superficie s’éteint et l’entreprise qui était restée propriétaire du fonds devient par l’effet de la loi, propriétaire du bâtiment (sans payer de droits d’enregistrement). Elle a alors reconstitué son droit de propriété.

CHAPITRE II. – DES BAUX EMPHYTEOTIQUES (LOI DU 14 MAI 1955)

Le bail emphytéotique peut également servir de support à un contrat de leasing immobilier. Ses applications sont toutefois de plus en plus nombreuses dans le domaine du droit des affaires et des particuliers.

Emphytéose : Longue durée (minimum 27 ans ; maximum 99 ans). Disposition supplétive plus proche du contrat de bail que du contrat d’usufruit)

Cette évolution s’explique de plusieurs manières. Tout d’abord, les entreprises éprouvent de moins en moins le besoin d’être propriétaire de biens immobiliers. Comme souvent, le mouvement nous est venu des entreprises américaines. Celles-ci rechignent à inscrire à leur bilan des immobilisés qui ne sont pas directement indispensables à leur métier de base. Ensuite, la question de la longévité des constructions s’est également posée. Les constructions industrielles sont de moins en moins destinées à durer dans le temps. Il s’agit le plus souvent de les réaliser au moindre coût avec une espérance de vie d’une trentaine d’années, soit une durée de vie qui dépasse déjà largement la durée de vie d’un produit ou d’un service. Enfin, la rareté des terrains constructibles fait que le prix d’achat est devenu prohibitif. Une des pistes pour réduire le prix d’achat d’un investissement immobilier est d’acquérir la propriété des constructions pour une longue période (ex : 99 ans).

Exemple : La ville de Louvain-la-Neuve est entièrement construite sur base du bail emphytéotique. L’UCL est propriétaire du tréfonds. Les investisseurs publics ou privés sont propriétaires des constructions pour la durée du bail. Au terme de celui-ci, toutes les constructions retourneront de plein droit au propriétaire du tréfonds.

TITRE IV. - DES SERVITUDES OU SERVICES FONCIERS.

Servitude : Charge sur un bien au profit d’un autre bien

CHAPITRE I. - DES SERVITUDES QUI DERIVENT DE LA SITUATION DES LIEUX.

- Ecoulement des eaux : le propriétaire d’un terrain est obligé de laisser les eaux d’un terrain supérieur s’écouler et peut laisser les eaux de son terrain s’écouler sur un fonds inférieur.

- Bornage : Mécanisme qui identifie la limite séparative de la propriété. Procédure qui concerne tous les propriétaires dont la propriété touche l’abornement, réglée à l’amiable ou judiciairement. C’est un droit auquel on ne peut presque pas s’opposer (sauf si le bornage a déjà été établi une fois)

CHAPITRE II. - DES SERVITUDES ETABLIES PAR LA LOI.

SECTION I. - DU MUR ET DU FOSSE MITOYENS.

Copropriété de 2 propriétaires sur un mur ou un fossé.

Titre = convention. Droits et obligations qui en découlent

SECTION II. - DE LA DISTANCE ET DES OUVRAGES INTERMEDIAIRES REQUIS POUR CERTAINES CONSTRUCTIONS.

SECTION III. - DES VUES SUR LA PROPRIETE DE SON VOISIN.

SECTION IV. - DE L'EGOUT DES TOITS.

Même principe que l’écoulement des eaux sur un fonds inférieur

SECTION V. - DU DROIT DE PASSAGE.

Lorsque les conditions sont remplies, on a le droit de réclamer cette servitude légale. A côté de ça, il y a la servitude conventionnelle qui n’est pas une obligation mais un accord souvent moyennant paiement.

Conditions : aucune issue ou issue insuffisante. Aménagement entrainant des frais et inconvénients excessifs.

Fonds servant : celui qui subit le droit de passage

Fonds dominant : celui qui en bénéficie

Action en justice : Juge de paix

CHAPITRE III. - DES SERVITUDES ETABLIES PAR LE FAIT DE L'HOMME.

Servitudes conventionnelles (moyennant une contrepartie)

SECTION I. - DES DIVERSES ESPECES DE SERVITUDES QUI PEUVENT ETRE ETABLIES SUR LES BIENS.

Continues (permanentes)

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