Les règles générales d’occupation du sol et de l’espace

1. Les règles générales d’occupation du sol et de l’espace (le règlement nationale d’urbanisme).

Imaginons qu’on soit dans la zone urbaniser de la commune mais on veut construire dans la zone d’urbaniser, sauf qu’on veut construire un immeuble de 7 étages, il faut des regels qui permettent d’éviter de faire n’importe quoi. Si la commune à des règles local, on peut dire non, mais si elle  en a pas, faut trouver une parade. Ce règlement national d’urbanisme va traiter de plusieurs types de sujets. Tout d’abord il va s’intéresser à la localisation et la desserte : où est le bâtiment souhaité et comment il est desservit.  Il y a de règles permettant de refuser un permet , mais parfois impose de refuser un permis de construire quand le bâtiment ne respecte pas des règles de sécurité, de salubrité, il y la question de l’accès aussi, il faut une déserte. Par exemple, on peut refuser un permis de construire si un véhicule de secours ne peut pas y accéder. Plus généralement, il y a l’alimentation à l’eau potable, il faut un rac cordage aux égouts, il y aussi la nécessité de construire un parking également ce sont des regels supplétive car dépendent es commune. Par exemple, à Douai pour construire un immeuble il faut une place de stationnement, si pas fait on aye des taxes. Dans les grandes villes on peut limiter à contrario les places de stationnements.

On peut interdire de construire pour des raisons de santé, à l’environnement. Par exemple, le bruit. Les communes ne peuvent pas autoriser des constructions aux abords des pistes d’atterrissages pour des règles de sécurité avant tout. Plus on s’éloigne des aéroports, on peut autoriser mais avec des prérogatives comme des murs plus épais etc. si on est en zone archéologique,  on peut interdire de construire. On peut aussi imposer la création d’espace vert, quand on faire un projet d’urbanisme, on peut imposer des par

 Quand on veut un projet, la mairie ou le préfet peut refuser, si accorder il peut être annulé par le juge ad soit par la demande du préfet soit par la demande d’un habitant. Le juge peut annuler le permis. Ce sont les règles concernant la localisation et la desserte.

Pour l’implantation et le volume, en France on veut tune harmonie des volumes et des tailles des bâtiments. Il y a aussi des règles d’implantations et de volumes pour protéger l’environnement : quand on veut construire sur un terrain et qu’il y a une maison sur le terrain voisin, i y a des règles à respecter : soit la commune fixe ces règles soit on applique le règlement. L’idée est que o essaie d’assurer de la distance, de l’aération  entre les b bâtiments pour éviter que les bâtiments sont séparé par 50 cm soit on colle les bâtiments soit on laisse un espace suffisant.  L’idée est qu’on espace les bâtiments par rapport  à la rue. En ville, les maisons sont alignées par rapport au trottoir, reculé en campagne ; c’est la commune soit par l’état qui fixe ces limitations. On appelle  es règles de prospect.  On doit être aussi loin de la voie publique et haute : 5M de haut, 5M de large. Il faut en comprendre que le bord de la route et le point le plus élevé du bâtiment. C’est une règle nationale. H=L, permet une aération.

3ème type de règle de construction : l’aspect des constructions. On parle d’aspect d’esthétique par exemple, on va pouvoir imposer des matériaux pour une harmonie apparente. On donc imposer donc des marches de recule pour les voir de loin et mettre quelque chose devant.

Toutes ces règles sont impérative et donc applicable partout, certaines sont supplétive, et puis il y des degrés de force obligatoire.

Il y a des règles permissives, avec un pouvoir discrétionnaire de permission et d’autres règles où on n’en a pas. Parois le code dit qu’on peut subodorer à… cela veut dire qu’on peut accorder le permis sous réserve de modification.

Un texte s’applique en matière du littoral, on va éviter de détruire les dernières zones vierges du littoral. Quand on construire en continuité, autrement dit on peut rajouter des constructions mais ne pas détruire les zones naturelle, quand on sort de la zone actuellement construit, on doit construit sous forme d’hameau nouveau intégré à l’environnement.

Quand on est à proximité immédiat du rivage, il y a des règles qui interdisent complètement les constructions. On part du postulat que quand on est dans une zone constructible, on ne peut pas être à moins de 100m du rivage pour calculer ces 100M, c’est à partir de la imite haute du rivage ou encore 100M des plus hauts zones de la mer. C’est un principe légal, les communautés peuvent allonger cette distance.

Par exception,  pour les constructions qui ont besoins d’être proche de l’eau, les constructions qui sont à base hydrogène etc.

D’autre part, il y a des règles absolument obligatoires où on ne peut pas construire c’est ce qu’on appelle le sentier des douanier. Zone où on ne peut pas construire et on ne doit pas en jouir c’est le servitude de passage, instauré par la loi L131 du code de l’urbanisme, c’est une bande de 3M au bord du rivage, on peut la suspendre ou la déplacer pour des soucis d’accessibilité, de mobilité. On a également une servitude transversale, cette loi a permis à l’Etat de créer des servitudes, ce n’est pas une obligation c’est que l’état peut le faire. Une servitude, mais limité, c’est quand il y a des chemins privé.  La loi prévoit que si le chemin est privé mais que plusieurs personne passent, c’est une servitude de passage. Il faut justifier un intérêt général, qu’o n’y ai pas de voies publique à moins de 55m, il faut une enquête. Dans les DOM-TOM l’Etat peut créer des chemins par la loi de -86. Ces servitudes de passage permettent d’accéder au rivage.

A moins de 500m d’une route on eut mettre un chemin prié et dans les DOM on peut créer des chemins. Ce sont des servitudes qui créent des indemnités. Ça crée un dommage, mais il faut prouver le dommage certain, mais demander le dédommagement dans les 6mois.

• Le développement et la protection de la montagne

Ici, c’est une loi du 9.01.85. La montagne représente 21% du territoire français. Mais cela ne fait que 7% de la population. Il n’y a que 7500 communes concernées par la loi montagne. Il y a 7 massifs : les ALPS, le Jura, Les Vogues, les Pyrénées, la Corses et des particularités pour certains DOM. Là aussi la loi montagne a voulu essayer d’éviter l’extension des constructions, en protégeant les élevages, de la forêt. Il y a des cultures en montagne, il faut protéger le tourisme et le sport également. On a essayé aussi d’éviter et de limiter la création de route. Quand on atteint la limite de la forêt on désenclave mais c’est encadré.

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