Les contrats portat sur un bien

Thème 1 - Les contrats portant sur un bien

Séance 4 : Le contrat de bail

Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 avril 2017, n°16-13.625

Le bail commercial peut être résilié de manière anticipée si le locataire ne respecte pas une obligation contractuelle en application d’une clause résolutoire. Elle est destinée à sanctionner la défaillance du locataire. Clause qui est automatique et non soumise à l’appréciation du juge si elle est claire et non équivoque. L’arrêt du 27 avril 2017 admet que la clause résolutoire du contrat de bail commercial, stipulée au seul profit du bailleur, à pour effet d’y mettre un terme que lorsque le bailleur lui-même entend le faire pleinement.  

Dans le cas d’espèce, la société Dar Beida II est propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Air groupe contenant une clause résolutoire en cas de manquement du locataire à ses obligations. Le 4 décembre 2014, en raison des impayés du preneur, le bailleur fait délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Suite à la défaillance du preneur, le 8 janvier 2015, le bailleur engage une action aux fins d’obtenir le seul paiement du montant de l’arriéré des loyers.

Le preneur  refuse et sollicite reconventionnellement la constatation de la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire devant la justice. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 14 janvier 2016, estime que la clause résolutoire inscrite sur le commandement n’a pas produit d’effets et donc le bail doit se poursuivre jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours. La société Air groupe forme alors un pourvoi en cassation.

Les hauts magistrats du Quai de l’horloge ont été amenés à s’interroger sur la capacité du locataire à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire alors même que celle-ci a été stipulée au seul profit du bailleur.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 27 avril 2017 rejette le pourvoi et s’aligne avec la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Le locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire lorsqu’elle avait été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail. En énonçant, conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, que le fait pour le locataire de ne pas satisfaire à la mise en demeure contenue dans le commandement de payer mentionnant que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire, n’entraîne la résiliation de plein droit du bail que pour autant que le bailleur confirme son intention de s’en prévaloir.

        L’arrêt d’espèce, en confirmant l’impossibilité pour le locataire de se prévaloir de l’acquisition de la clause (II), recentre la question de droit sur l’importance de l’intention du bailleur (I).

1. La non-intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire…

De manière légitime et conventionnelle, le bailleur avait stipulé dans le contrat de bail une clause résolutoire à son seul profit. C’est en cela que réside l’importance de son désir d’acquisition de la clause ou non qui donnera naissance à son droit de renonciation (B) sachant qu’une telle clause est encadrée par l’interprétation casuistique des juges (A).

1. Une protection à double profit

Le principe même de la clause résolutoire est de permettre l’obtention de la résiliation du bail en cas de manquement aux obligations contractuelles du locataire. De ce fait, c’est une clause protectrice du bailleur. Pour qu’une telle stipulation puisse être applicable il est nécessaire qu’elle apparaisse dans ledit contrat mais également qu’elle vise expressément le manquement reproché. Pour pouvoir être mise en œuvre, plusieurs conditions sont nécessaires :

Le bailleur doit démontrer existence d’une faute imputable du preneur et relatives aux charges et conditions du bail. Le manquement doit être prévu dans les termes de la clause en question. Elle doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. Et doit s’exécuter qu’au-delà du délai de un mois après la mise en demeure.

Tout cela démontre l’encadrement légal dont la clause résolutoire fait l’objet. A ce titre, le bailleur ne peut l’invoquer en tout sens pour en abuser car elle peut faire naître une certaine insécurité pour le locataire. C’est aussi à cette fin que l’article L.145-1 du code de commerce prévoit la possibilité pour le juge d’octroyer un délai supplémentaire pour permettre au locataire de réparer son manquement, ou même la possibilité de suspendre l’effet de la clause.

Dans l’arrêt rapporté, le locataire se voit délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire suite au manquement de son obligation de payer le loyer. Légalement parlant, ce commandement répond à tous les critères. Il est émis par acte d’huissier, il mentionne le délai d’un mois, il reproduit la clause résolutoire et indique le manquement reproché au locataire. Le bailleur est en bon droit de pouvoir se prévaloir de la clause résolutoire si le locataire ne régule pas sa situation. Quant au locataire, plusieurs possibilités lui sont offertes pour échapper à la résolution du bail commercial.

Admettant une telle clause dans son contrat de bail commercial, le bailleur agit dans son intérêt propre et se veut protéger de tout risque éventuel face à la possibilité d’avoir un mauvais locataire. Les formalités et dénominations demeurent importantes dans l’interprétation du litige (B).

1. La conséquence d’une stipulation à son seul profit

Dans l’arrêt étudié, le but principal étant d’éviter que le locataire tire profit de son manquement. Il est vrai qu’il ne répond pas de son obligation mère qu’est de payer le loyer du local donné à bail.

Lors de la conclusion du contrat, le bailleur à faire apparaître la clause résolutoire à son seul profit. En d’autres termes, c’est le seul maître de la disposition et par conséquent c’est le seul à pouvoir s’en prévaloir selon les juges du fond. Les magistrats du Quai de l’horloge confirment cette analyse dans son arrêt. Pour pouvoir mettre fin au bail, il est plus que nécessaire que le bailleur confirme expressément son intention d’activer la clause. Il en va de soit que le locataire ne peut alors intentionnellement manquer à ses obligations pour avoir l’opportunité de voir la clause entrée en œuvre et donc rompre le bail.  

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