Le pacte de préférence.

Document 6 : Cass., 26 mai 2006,

Le bénéficiaire du pacte de préférence peut obtenir la nullité de cette vente, et peut demander à être substitué au tiers, dans les conditions de cette vente.

I) L’affirmation d’une sanction nouvelle

A. Une incohérence littérale.

1. Le cumul irrationnel de l’annulation et de la substitution. Qu’est ce que la nullité ?

Si on annule, on ne peut pas substituer.

2. L’alternative consacrée par la réforme.

La réforme a corrigé cette incohérence : soit annulation, soit substitution.

B. Un esprit d’efficacité

1. Sanction peu dissuasive des D&I.

10/07/02 n°00-13669

30/04/97 n°95-97518

JP fondée sur la nature de l’obligation que faisait naitre le pacte : l’obligeait pas à exécuter la vente. Un peu comme Cruz,  l’exécution forcée, c’est des D&I car obligation de faire. Principe : exécution forcée : se résout en dommages et intérêts.

2. Substitution admise sans référence à la source de l’obligation.

Rappel le changement de motivation de la CCass en matière de PUV où elle a abandonné 1142 pour se baser sur d’autres articles, tout en gardant la solution.

II) L’exposition des conditions nécessaires.  

A. La connaissance de l’existence du pacte par le tiers contractant.

Montrer que le tiers avait connaissance du pacte. Peut en avoir connaissance car ce pacte a été mentionné dans l’acte de vente car le pacte de préférence aura été publié à la publicité foncière et que le notaire qui instrumente la vente est obligé de rappeller l’existence du pacte de préférence.

JP admet que la publicité fait présumé la connaissance de ce contrat par le tiers. On ne va pas exiger du tiers qu’il dise « oui j’ai eu connaissance de ce pacte », non la possibilité d’en prendre connaissance par le biais de la publicité suffit.

La connaissance concrète n’est pas exigé : présomption de connaissance.

B. La connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Preuve diabolique qui se traduit dans le fait que la JP ne l’a admise qu’une seule fois, dans un arrêt du 14/02/07.

Deuxièmement, mécanisme introduit pour faciliter cette preuve là.

Art. 1123 al.3 : « Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.  A défaut de réponse, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers, et la nullité du contrat ». Action interrogatoire permet au tiers qui a connaissance du pacte de s’adresser au bénéficiaire du pacte pour lui demande s’il entend se prévaloir du pacte. Tiers peut fixer un délai, et à l’expiration du délai, si le bénéficiaire ne dit rien, on considère qu’il n’entend pas se prévaloir du pacte.

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