Le Bail commercial cas

CHAPITRE 39 : LE BAIL COMMERCIAL

SECTION 1 : CARACTERISTIQUES DU BAIL COMMERCIAL

C’est un Ct par lequel un ppR (bailleur) loue à un tiers (preneur) un B immo affecté à une act commL, indus, artisanale.

I) CHAMP D’APPLICATION DU BAIL COMMERCIAL

A) conditions tenant aux locaux loués :

Assurer protection des locaux dans lesquels est exploité le FDC car clientèle peut être attachée tout spécialemT à un lieur. Décret 30 sept 1953 a mis en place statut très protecteur pour preneur = statut des baux commerciaux. Qui s’applique :

• Baux imbl ds lequel est exploité un fonds commL, indus, artisanal
• Locaux accessoires a l’exploitation du fonds (doivent être indispensable a exploitation) et appartenir a ppR du local ppL  (principal)
• Par dérogation statut peut s’appliquer = a un terrain si construction a usage commL pour exploitation d’un FDC, avec consentement expresse du ppR
• S’appliquer également aux baux mixtes comprenant une partie réservée a hab

B) conditions tenant au preneur

- preneur français ou bénef d’une dérogation

- personne ayant capa juridique

- ppR du fonds exploité

- immatriculé au RCS ou répertoire des métiers

- loc-gérance = ppR FDC peut bénef du statut sans avoir à justifier son immatriculation

- copreneur/coindivisaires non exploitatant du fonds = dispensé d’immatriculation

En cas décès du titulaire du bail = de même pour héritiers/ayants Dt qui n’exploitent pas le fonds et qui dmd le maintien de immatriculation de leur ayant cause pour les besoin succession

C) conditions tenant au bailleur

- capable

- mineur émancipé peut consenti seul

- si époux = accord des deux obligatoire

- époux séparé de B peut consentir seul un bail d’un B persoL

- démembrement = accord des deux necessR pour ccl et renou. Par contre Usufruitier a PVR de donner congé seul ou poursuivre seul résiliation du bail.

II) LA DUREE DU BAIL

A) durée normale du bail

Art L 145-4 alinéa 1 du code commerce = durée ne peut être inférieure à 9 ans. Bail peut ensuite être renou pour une même durée. Cette durée légale est durée minimale. P peuvent s’entendre dur une durée plus longue.

Preneur peut mettre fin bail qua à expiration d’ne période triennale + donner congé par acte extrajudiciaire 6 mois a l’avance. Peut aussi mettre fin à tout moment en cas départ retraite ou d’invalidité.

Même faculté au bailleur mais seulement lorsqu’il veut construire, reconstruire, surélever, travaux, démolition dans cadre projet de renou urbain ... de imbl existant

B) bail de courte durée

Art L 145-5 du code commerce, les P peuvent déroger au statut des baux comm a la condition « que la durée du bail ne soit pas supérieur a 2 ans ». bail de courte durée ccl qu’au moment de l’entrée du loc dans les lieux. Bail peut être renou mais durée totale des baux successif ne doit pas excéder 2 ans. Informer le preneur de la fin du bail + necessiT de quitter les lieux = art L 145-5 « si a l’expiration de cette drée le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail » alors soumis au statut des baux comm. Il en est de même à expiration de la durée de 2 ans.

III) LA FORME DU CONTRAT

Bail comm = acte de disposition. cT consensuel. Bail comm verbal n’est pas nul car aucune obligation n’impose la forme écrite mais pour preuve en cas de contestation = indispensable.

• Bail SSP ou  contresigné d’avocat = rédigé en autant d’exemplaire que P, Ct n’est pas obligatoiremT enregistré. Etat des lieux pas obligatoire mais indispensable
• Bail AA = garanti une plus grande sécu juridique

IV) LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL

A) fixation du loyer lors de la ccl du bail

- fixé librement + commun accord entre les P au moment ccl du bail. Moda de paiement et périodicité librement fixé. Répartition des charges bailleur/preneur = liberté contractuelle

- fréquent de dmd un « pas-de-porte » au loc = nature variable : supplément loyer, indemnité compensatrice des avantages conférés au loc. imp que nature soit précisé dans AA. Il est acquis par le ppR

- dépôt de garantie = versé lors de ccl du bail. Assurer paiement des sommes que pourrait devoir le loc. restituable en fin de bail dans le délai fixé au Ct après départ du loc. son montant n’est pas réglementé.

B) évolution du loyer en cours de bail

1°/ rôle de la valeur locative

Montant des loyers des baux renou ou révisés doit correspondre a leur valeur loc. déterminé par :

• Caractéristiques du local
• Destination des lieux
• Obligations des P
• Facteurs locaux de commercialité
• Prix couramment pratiqués dans le voisinage

Valeur locative appréciée concrètement : tiens compte éléments propres au local, environnement, charges et conditions particulières su bail.

2°/ révision du loyer

Peut intervenir :

• Conditions prévues par la loi (révision triennale légale)
• Effet d’une Cl d’échelle mobile prévue au Ct ou d’une Cl recette

La révision triennale (légale) du loyer :

C’est un système de révision légale du loyer, par période triennale, à la dmd bailleur/locataire, constitue un Dt légal mais doit être dmd, formulée par LRAR + nouveau montant loyer chiffré. Première dmd de révision après ccl du bail dans les 3 ans, ensuite par période triennales qui suivent chaque date d’application u nouv loyer. Dmd faite par bailleur doit être acceptée par loc = si désaccord P peuvent saisir juge des loyers comm (président TGI). Révision encadrée par loi = plafonnement. Différence loyer révisé/ancien loyer  ne doit pas dépasser la variation d’indices trimestriels intervenue depuis la dernière révision. Encadrement révision disparait si une modif des facteurs locaux de commercialité a entrainé une variation de 10 % de la valeur loc.

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