La sous-location du bail commercial

Cas N°1 :

1/ M. Brissard exploite un fond de commerce dans un local appartenant à M. Bouhault depuis novembre 2012 moyennant un loyer trimestriel à hauteur de 6000€. Le preneur sous-loue avec l’accord du bailleur une partie du local.

Une fois la question du renouvellement du bail soulevée, le bailleur fait savoir au preneur son l’enthousiasme quant à l’augmentation du loyer, invoquant l’activité de sous location.

Un bailleur peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement du bail commercial sous prétexte que le preneur sous-loue une partie de celui-ci ?

La sous-location du bail commercial.

En principe, l’article 145-31 C. Com. Dispose que la sous-location d’un local commercial est interdite, cependant par exception, le preneur peut sous-louer le local commercial s’il obtient l’accord du bailleur ou si une clause du bail avait rendu la sous-location licite.

En l’espèce, le preneur a obtenu l’accord du bailleur pour sous-louer une partie du local commercial.

Par conséquent, la sous-location effectué par M. Brissard est licite.

2. Si le loyer de la sous-location n’excède pas le loyer de la sous-location.

L’hypothèse du loyer fixe.

En cas de loyer fixe, l’article L145-38 du Code de commerce dispose que la demande de révision doit obligatoirement intervenir 3ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire dans les lieux ou 3ans après la date du point de départ du bail renouvelé en cas de renouvellement. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

De plus que pour apprécier la valeur commerciale d’un local, l’article L145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, du prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, M. Bouhault souhaite un renouvellement du loyer, cependant, il ne pourra pas invoquer pour le calcul de la valeur locative, la gestion du preneur pendant la durée du bail en cours.

Par conséquent, nous ne savons pas quel est le type de loyer trimestriel convenu entre les parties. Or, M. Bouhault peut négocier l’augmentation du loyer tous les trois ans avec son preneur. Néanmoins, conformément à la liste sus-cité, l’activité de sous-location, dans certaines conditions, n’intègre pas le calcul de la valeur locative.

B. L’hypothèse du loyer indexé.

En cas de loyer indexé, l’article L145-39 du Code de commerce dispose que la révision du loyer est possible, elle peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’1/4 par rapport au prix précédemment fixé.

En l’espèce, nous ne savons pas si une clause d’indexation a été convenue au préalable par les parties.

Par conséquent, dans l’hypothèse où une clause d’indexation était convenue, M. Bouhault pourrai demander l’augmentation ou la diminution du loyer par le jeu de cette clause.

3. Si le loyer de la sous-location excède le loyer de la location.

Conformément aux principes et termes énumérés à l’article L145-31 al. 3 du Code de commerce et par la décision de la Cour d’appel de Bastia en date du 4 novembre 2020, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation du loyer principale.

En l’espèce, M. Brissard était tenu de s’acquitter d’un loyer trimestriel à hauteur de 6000€, cependant nous ne savons pas quel est le montant que le preneur tire de la sous-location du local commercial.

Par conséquent, dans l’hypothèse où M. Brissard exigerait un loyer trimestriel supérieur à 6000€, le bailleur, M. Bouhault, serait légitime de demander une augmenter du loyer au regard de l’activité de sous-location.

1-2/ M. Brissard souhaite louer l’appartement d’habitation situé au-dessus du local commercial loué.

Un preneur peut-il louer le local d’habitation accompagnant le local commercial ?

En principe, l’article L145-1 du Code de commerce dispose que les immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité bénéficient du statut du bail commercial.

En l’espèce, le local d’habitation est situé au-dessus du local commercial, donc dans le même immeuble que le fonds de commerce exploité par le preneur.

Par conséquent, le logement accompagnant le local commercial bénéficie du statut du bail commercial.

De plus qu’en principe, l’article L145-31 C. Com. Dispose que la sous-location d’un local commercial est interdite, cependant par exception, le preneur peut sous-louer le local commercial s’il obtient l’accord du bailleur ou si une clause du bail avait rendu la sous-location licite.

En l’espèce, M. Brissard a déjà l’accord du bailleur pour louer une partie du local commercial.

Par conséquent, M. Brissard peut louer le logement accompagnant le local commercial qu’il loue, cependant il devra obtenir l’accord du propriétaire du logement afin de le sous-louer.

Cependant l’article L145-23-1 du Code de commerce dispose que le bailleur peut à l’expiration d’une période triennale, reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s’ils ne sont pas

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