Fiche d'arrêt de civil, 3eme, 17 janvier 2007

SEANCE 3 TD DROIT CIVIL

Arrêt de civi 3eme, 17 janvier 2007 (le Dol).

M.X, particulier et propriétaire, souhaite vendre son bien immobilier et conclu avec M.Y (acheteur et agent immobilier) qui devient alors le bénéficiaire de la promesse de vente de ce bien. Cependant, M.X souhaite annuler la vente de son bien se rendant compte qu’il le vendra à un prix inférieur par rapport à la valeur de son bien, en reprochant à son acquéreur de ne pas l’avoir préalablement informé. Dès lors, M.X assigne M.Y en justice pour prononcer la nullité de la vente.

La Cour d’Appel de Paris du 27 octobre 2005 annule la vente de ce bien, jugeant que M.Y, alors agent immobilier professionnel, détenait des informations quant à la valeur du bien immobilier, qu’il n’a pas révélé à M.X, d’autant plus que ce dernier est en difficulté financière et ne pouvait lui-même connaître la valeur de son bien, n’ayant eu au préalable une expertise et celui-ci n’étant pas professionnel. La Cour d’Appel juge cette affaire comme un manquement de loyauté et caractérise une réticence dolosive, soit condamne le silence gardé volontairement par M.Y concernant la valeur du bien immobilier en s’appuyant sur l’article 1116 du Code Civil qui expose que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

Or, M.Y, bénéficiaire de la promesse de vente, forme un pourvoi en cassation afin d'obtenir la réalisation de la vente. Lors du pourvoi en cassation, la Cour de Cassation juge que la Cour d’Appel a effectué un jugement erroné en violant l’article 1116 du Code Civile, puisque que l’acheteur, même si celui-ci possède un statut professionnel, n’est pas obligatoirement tenu d’informer le vendeur sur la valeur du bien acquis. Par ces motifs, la Cour de Cassation, casse et annule l’affaire, renvoyant M.X et M.Y devant la Cour d’Appel autrement composée.

Le problème de droit posé par cette affaire est celui de la reconnaissance d’une réticence dolosive (d’un dol) de la part de l’acheteur. La Cour d’Appel se fonde sur une jurisprudence classique qualifiant la réticence dolosive de l’acheteur comme une cause d’annulation du contrat de vente sur le fondement de l’article 1116 de Code Civil, en associant le dol à la bonne foi dans la formation du contrat. Seulement, la Cour de Cassation raisonne tout autrement et considère que rien n’oblige l’acheteur à transmettre les informations qu’il possède au vendeur.

La Cour de Cassation a donc cassé l’affaire, jugeant que la Cour d’Appel avait violé l’article 1116 du Code Civil, et que donc, à défaut que le vendeur n’est pas dans l’obligation de divulguer les informations, il n’y a donc point de réticence dolosive.

• La violation de l’obligation d’information est une condition nécessaire mais pas suffisante, car celle-ci ignore le principe de bonne foi et de loyauté dans la conclusion du contrat. La manœuvre de M.Z est moralement peu correcte. M.X, vendeur, avait confiance en son acheteur et n’aurait certainement pas conclu s’il avait connu la valeur réelle de son bien immobilier.

• Cet arrêt introduit plusieurs principes fondamentaux, dont la réticence dolosive, le dol, la bonne foi, la confiance mais aussi la violence économique. Cet arrêt nous amène à nous questionner sur la valeur morale de la décision de la Cour de Cassation mais aussi sur les limites de celle de la Cour d’Appel. La réticence dolosive n’est ici, plus liée au devoir de loyauté, mais plutôt à l'obligation de l’information, le vendeur n’était ni de mauvaise foi, ni dans la capacité de connaître réellement la valeur de son bien immobilier. Nous nous trouvons dans une situation où l’acheteur aurait pu, ou même, a profité de l'ignorance du vendeur afin d’acheter le bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle. La portée de cet arrêt tend vers le principe de moralité. Selon l’article 1130 du Code Civil « l’erreur, le dol et la violence ne sont des causes de nullité que lorsqu’ils sont déterminants du consentement », nous revenons donc à la question vue ci-dessus, si le vendeur avait connu la valeur réelle de son bien, aurait-il tout de même conclu avec l’acheteur ? Certainement que non, il y a une vraie influence sur le consentement.

• Rappelons que la violence est une contrainte exercée sur une personne dans le but d'obtenir un consentement forcé de celui-ci. La violence est donc un vice du consentement puisque celle-ci ne donne pas naissance à un consentement « libre » ce dernier ayant été fait sous l’emprise de la violence, qu’elle soit d’ailleurs physique ou morale.

D’autre part, il n’y aurait eu conclusion d’un pacte s’il n’y avait pas eu question de violence sur le cocontractant. Cette violence donne donc lieu à un contrat non libre et par conséquent est motif de nullité du contrat, comme c’est le cas dans l’arrêt du 30 mai 2000 (N° de pourvoi 98-15242). En effet, la transaction en question a été une preuve de nullité, étant donné que le contrat d’indemnisation de l’incendie a été conclu sous la violence économique, alors, la demande de M.X concernant la demande d’indemnités supplémentaires a donc été rejetée et le contrat doit être annulé. L’assuré, (Groupe Azur) a été soumis à une contrainte économique et par conséquent, le contrat possède un vice de consentement, ce dernier ayant été conclu sous la contrainte, il y a donc influence sur le consentement de l’assuré.

...