Contrats spéciaux

Le droit de propriété confère au propriétaire tous les droits sur l'immeuble, ce que les romains appelaient "l'usus, le fructus et l'abusus".

Ainsi, les fruits de la sous-location non autorisée d'un appartement, sont en réalité "des fruits" appartenant au propriétaire.

L'arrêt de l’espèce est un arrêt rendu le 12 septembre 2019 par la cour de Cassation.

En effet en 1997, la SCI l’Anglais avait donné à bail un appartement à un couple; M.X et Mme.Z

Le 8 avril 2014, le nouveau propriétaire des lieux, M.Y a délivré aux locataires un congé pour reprise à son profit, puis les a assignés en validité du congé. Ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l’appartement, il a également sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession.

Les juges du fond ont condamné les locataires à la restitution des sous-loyers (CA Paris 5 juin 2018).

Le couple de locataires se pourvoient alors en cassation, la cour de cassation rejette le pourvoi par l'arrêt de espèce (12 septembre 2019).

Dans ce contexte il est légitime de demander dans quelles mesures les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location constituent t-ils des fruits civils appartenant au bailleur par accession ?

Les arguments des requérants ne touchent pas la Cour de cassation qui rejette le pourvoi en précisant que sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire et que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.

Dans cette optique: La sous-location a nécessairement lieu à titre onéreux ce qui crée la discorde (I), Le consentement préalable obligatoire du bailleur (II).

I. La sous-location a nécessairement lieu à titre onéreux ce qui crée la discorde

Un contrat de sous location est un contrat par lequel le locataire d’un immeuble le donne à bail à un tiers appelé sous-locataire. Les caractéristiques principales du contrat de sous-location(A), Le caractère onéreux de la sous-location sujet à discorde entre les tiers (B).

A) Les caractéristiques principales du contrat de sous-location

Indexée sur le contrat principal, elle concerne les mêmes locaux. Toutefois, il est possible qu’elle ne porte que sur une partie de ceux-ci (exemple : une chambre). Elle ne peut avoir une durée plus longue que la durée prévue pour le contrat principal.

La sous-location ne peut donner plus de droits au sous locataire que ceux dont dispose le locataire lui-même. La base est simple : le sous locataire doit bénéficier de la jouissance du bien sous loué, dans les mêmes conditions de tranquillité que le locataire. A défaut, il pourra exercer un recours à son encontre.

Le locataire reste responsable du non-paiement des loyers et des dégradations commises dans le local, comme s’il en était demeuré locataire. Le sous locataire n’a pas d’action directe contre le bailleur : son seul interlocuteur demeure le locataire principal pour toute demande (travaux, problèmes de jouissance...). Il ne bénéficie pas lui-même du régime des baux d’habitation de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il doit partir en cas de résiliation du bail principal.

La sous-location interdite peut entraîner la résiliation du bail principal et des poursuites à l’égard du locataire contrevenant.

La sous-location est interdite par principe, sauf accord exprès et écrit obtenu de la part du bailleur (article 8 de la loi). La sous-location est alors consentie moyennant un loyer, lequel ne peut être supérieur au montant de la location consentie à titre principal. Cela permet d’éviter tout risque de spéculation. La sous-location peut porter sur tout ou partie du logement.

L'arrêt d'espèce est un arrêt rendu par la cour de cassation, Un appartement avait été donné à bail depuis 1997. En 2014, lors de la signification d’un congé pour reprise contesté par les locataires, le propriétaire avait également demandé leur condamnation pour sous-location prohibée.

Condamnés en première instance, ils interjettent appel. Le propriétaire invoque alors les articles 546 et 547 du Code civil. Selon le premier de ces textes, « la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit (...). Ce droit s'appelle "droit d'accession" ».

Et aux termes du second, « (...) Les fruits civils (...) appartiennent au propriétaire par droit d'accession ».

Les locataires estiment que le propriétaire n'a subi aucun préjudice car il n'a jamais eu à se plaindre d'un seul retard de paiement. Ainsi c’est la caractéristiques onéreuse qui sujette à discorde dans l’espèce (B).

B) Le caractère onéreux de la sous-location sujet à discorde entre les tiers

Les juges du fond ont condamné les locataires à la restitution des sous-loyers (CA Paris, 5 juin 2018). Selon eux, les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire.

Ils se pourvoient en cassation et font tout d’abord valoir que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location.

Ils ajoutent qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers.

Ils estiment, dès lors, que les juges ont violé les dispositions des articles 546 et 547 du Code civil, notamment, lesquels disposent que « la

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