Commentaire des articles 382 et 383 du COCC

FSJP, Licence 2 Droit privé

Groupe de TD: 09                                                      

                                                                                      EXPOSE DE DROIT DES CONTRATS

Exposants : Guy Roland THOMPSON

Thème : La période précontractuelle

Sous-thème : Les avant-contrats

Sujet : Commentaire conjoint des articles 382 et 383 du Code des obligations civiles et commerciales

Introduction

La liberté accordée aux parties dans la formation des contrats de vente comporte quelques limites dans certains cas dans le but de leur garantir plus de sécurité. C'est le principe que pose le législateur sénégalais dans les articles 382 et 383 du Code des obligations civiles et commerciales entré en vigueur le 15 janvier 1967, lesquels articles font l'objet de notre commentaire. Ces articles se situent dans la section première intitulée « Les règles générales » du chapitre 3 du Titre 4 du Code des obligations civiles et commerciales. Ils ont été édictés dans le but de sécuriser la vente d'immeubles immatriculés. L'article 382 qui porte sur l'avant-contrat, est structuré en deux alinéas : le premier porte sur la définition de la promesse synallagmatique de vente, le deuxième sur les effets de la promesse. L'article 383 quand à lui n'a qu'un seul alinéa, intitulé « Les conditions de forme ». Dès lors l'idée générale de ces articles a trait à la promesse synallagmatique de vente portant sur des immeubles immatriculés. Ainsi, vu que le législateur sénégalais est cohérent, concis et précis dans sa démarche, il serait donc loisible d’adopter cette dernière en examinant en premier lieu l'expression du formalisme dans la promesse synallagmatique de vente d’immeubles (I), et en second lieu la sanction liée à l'inobservation des conditions de forme afférentes à la promesse (II).

1. L'expression du formalisme dans la promesse synallagmatique de vente d’immeubles immatriculés

L’expression du formalisme dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente d’immeubles se rattache à l’obligation pour les parties co-contractantes de parfaire le contrat (A), et à l’exigence d’un acte notarié (B).

1.  L'obligation de parfaire le contrat

Aux termes de l’article 323 du Code des obligations civiles et commerciales, la promesse synallagmatique de vente vaut vente. Cela signifie que l’accord des parties est suffisant pour la conclusion du contrat. Mais ce principe connaît des exceptions lorsque la vente porte sur un immeuble immatriculé. En effet, dans ce cas, les parties sont tenues d’une obligation de parfaire le contrat. Cette obligation est l’acte par lequel elles procèdent à l’inscription du transfert du droit à la conservation de la propriété foncière. Ce principe s’inscrit dans le but de protéger l’acquéreur parce qu’une fois le transfert effectué, le bien devient opposable aux tiers par le moyen de la publication au registre foncier.

C’est la raison pour laquelle le législateur accorde une importance capitale à l’obligation de parfaire le contrat, offrant ainsi au propriétaire une garantie solide sur son droit, une fois que les conditions sont remplies.

L’obligation de parfaire le contrat est certes nécessaire, mais le contrat ne saurait être vraiment formel s’il n’est pas authentifié par un notaire.

1. L'exigence d'un acte notarié

D’après le principe de l’autonomie de la volonté, le simple accord des parties est suffisant pour la conclusion du contrat. Ceci dit, les parties peuvent exprimer leur consentement de quelque manière que ce soit, pourvu que la manifestation de leur volonté ne laisse aucun doute sur leurs intentions. Ce principe connaît cependant des exceptions, notamment en matière de vente d’immeubles immatriculés. En effet, l’exigence d’un acte authentique pour la validité du contrat est obligatoire dans la mesure où elle pose des mesures de sécurité pour les parties. L’acte doit alors inéluctablement être passé devant un notaire territorialement compétent.

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