Arret 26 septembre 2012

Commentaire de l’arrêt du 26 septembre 2012 (document 2)

La cour de cassation s'est prononcée au sujet de la promesse unilatérale de vente dans un arrêt du 26 septembre 2012.

En l'espèce, une société a signé par acte sous seing privé une promesse unilatérale de vente avec une autre société portant sur l'achat d'un immeuble et a versé une indemnité d'immobilisation. Le bénéficiaire décide de ne pas signer l'acte authentique dans le délai de promesse. La société venderesse décide alors d’assigner l’acquéreur en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en réparation de son préjudice.

Un jugement est rendu en première instance dont nous ne connaissons pas la teneur, un appel est alors interjeté, déboutant la demande de la société venderesse, un pourvoi est formé en cassation. Le vendeur estime au premier moyen qu’au vu de l’importance de l’indemnité d’immobilisation, l’acte de promesse créait une véritable obligation d’acquérir à la charge de la Société bénéficiaire, transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique, et au second moyen que cette société, n’ayant souscrit aucune obligation d’acquérir, n’avait pu commettre de faute en refusant d’acquérir le bien objet de la promesse.

L’indemnité d’immobilisation importante contenue dans la promesse de vente, transforme-t-elle la promesse unilatérale dénuée d’obligation d’acquérir pour la société bénéficiaire, en promesse synallagmatique de vente privant la société de sa liberté de rompre la vente ?

La cour de cassation répond par l’affirmative en affirmant que l’indemnité d’immobilisation était si importante par rapport au prix de vente que cela créait l’obligation d’acquérir à la charge du bénéficiaire, transformant la promesse unilatéral de vente en contrat synallagmatique.

Si dans un premier temps il est nécessaire de s’intéresser à l’obligation de faire dans une promesse unilatérale de vente (I),

I) L'obligation de faire dans une promesse unilatérale de vente

A) Les conditions de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente se définit comme le contrat par lequel un promettant s’engage envers le bénéficiaire à vendre une chose déterminée ou déterminable. Il s’agit d’un contrat unilatéral, où seul le promettant est lié par une obligation puisqu’il ne peut en principe révoquer son offre à partir du moment où il a signé son engagement de vendre. Le bénéficiaire de l’offre, quant à lui, a le droit de rétracter l’offre pendant un délai déterminé, il n’est donc pas lié par une obligation puisqu’il a le choix d’acheter par le biais d’une levée d’option. Deux choix se présente en effet à lui : Soit il décide d’acheter et dans ce cas il lève l’option et la promesse se transforme en vente, soit il refuse la vente. Généralement, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation au vendeur qui « immobilise » son bien en attendant la décision du bénéficiaire. En l’espèce, la promesse unilatérale de vente a bien été signée par acte sous seing privé. La société acquéreuse a versé une indemnité d’immobilisation par la suite. Cette même société n’ayant pas signé l’acte authentique, elle n’a pas levé l’option pendant le délai qui avait été déterminé.

B) La présence d’une indemnité d’immobilisation

Lors d’une promesse de vente, l’acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation à la charge du

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