Les données relatives aux investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur de l’immobilier au Maroc

Les données relatives aux investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur de l’immobilier au Maroc montrent que ce secteur commence à représenter un champ d’intérêt important pour les capitaux étrangers. Les IDE dans l’immobilier se sont accrus à un taux annuel moyen de 19% au cours de la période 2004-2011, contre un taux de 4.4% pour l’ensemble des IDE. En termes du poids relatif, les IDE dans l’immobilier représentent au cours de la période 1996-2001 près de 6,0%, contre 24% au cours de la période 2007-2011. En termes du flux entrant d’IDE, le secteur de l’immobilier a bénéficié d’un montant annuel moyen de 543 millions de DH au cours de la période 1996-2001, contre une moyenne de 7 800 MDH au cours de la période 2007-2011. D’autre part, avec un stock d’IDE dans l’immobilier de 44.4 milliards de DH, ce secteur représente 17% du stock global des IDE réalisés au Maroc, à fin 2011.

Les données disponibles sur les entreprises à participations étrangères révèlent que le secteur immobilier marocain intéresse davantage les capitaux étrangers. Les performances du Maroc dans ce domaine le placent à la tête des pays émergents et en développement. Mais par rapport aux pays développés, ces performances restent très faibles. Les investissements étrangers dans l’immobilier représentent une composante importante dans l’ensemble des IDE reçus par le Maroc. La composante liée aux acquisitions immobilières reste la plus importante, mais ces deux dernières années ont enregistré l’arrivée de plusieurs promoteurs immobiliers internationaux qui cherchent à opérer dans le marché immobilier marocain.

Les entreprises étrangères de promotion immobilière installée dans le secteur du logement au Maroc sont devenues des acteurs importants du secteur. Bien que ce processus d’installation soit encore récent, par comparaison avec des pays développés, ces entreprises commencent à jouer un rôle important et contribuent même à la structuration du secteur. La France et l’Espagne sont les principaux émetteurs de capitaux dans le secteur de l’immobilier marocain. Cela confirme le poids de ces deux pays en matière de transfert de capitaux en général, les liens historiques et commerciaux et par la proximité géographique. Les chiffres montrent que les entreprises étrangères installées au Maroc sont faiblement capitalisées par rapport à la moyenne en Espagne et en France, mais cette capitalisation reste quatre fois plus importante que la capitalisation moyenne du tissu de production national. Le marché financier local est la principale source de financement de l’activité des entreprises de promotion immobilière étrangères, aucune des entreprises étrangères qui opèrent dans l’immobilier n’a profité de la place boursière de Casablanca. Cela révèle le caractère volatile de ces investissements et leur taille qui reste relativement moyenne.

Les capitaux étrangers visent tous les segments de logement, mais particulièrement le haut standing où les bénéfices sont assez élevés. Les promoteurs étrangers visent à travers cette production du haut standing le marché international, qui représente un marché porteur par rapport au marché local. Les capitaux étrangers ont contribué à l’élargissement du marché de haut standing au Maroc. Les capitaux étrangers jouent un rôle important dans l’internationalisation du marché immobilier marocain, d’une part, et attirent vers le territoire national un segment de clientèle internationale assez aisée. L’implantation des investissements étrangers au niveau des régions et des villes marocaines est influencée par plusieurs facteurs. Parmi ces facteurs, la dimension internationale de la ville et la taille du marché local.

Les entreprises étrangères ont contribué à l’augmentation de la production de logement et à l’élargissement du marché du haut standing. Les entreprises nationales de promotion immobilière ont bénéficié directement de la présence des capitaux étrangers pour développer des projets immobiliers nécessitant des fonds plus importants et des montages technico-financiers plus élaborés. Le nombre d’alliances concrétisées entre les capitaux étrangers et locaux dénote de cette dynamique d’échange mutuel qui a permis aux entreprises locales de se positionner sur de nouveaux segments de logements et de se développer davantage.

Les données disponibles montrent la faible qualité des investissements étrangers dans l’immobilier résidentiel. Parmi les facteurs qui sont à l’origine de cette situation : l’ouverture non contrôlée du secteur immobilier devant l’ensemble des investisseurs étrangers qui invertissent dans le secteur immobilier. Aucun effort n’est effectué pour attirer les grands groupes immobiliers français qui disposent d’une grande expérience et d’un savoir-faire important dans l’immobilier. Les critères du choix des partenaires étrangères pour l’accès au foncier public dans le cadre de partenariats public-privé n’exigent pas des références techniques importantes au niveau du pays d’origine ni l’appartenance à un grand groupe immobilier international. Aussi, les groupes immobiliers privés marocains n’ont-ils pas fait d’effort pour nouer des alliances avec les grands groupes immobiliers internationaux, particulièrement français, afin de bénéficier de leur expérience et leur savoir-faire. Plusieurs facteurs ne contribuent pas au développement des IDE dans l’immobilier marocain. Parmi ces facteurs, on note la taille du marché lui-même, mesurée en termes de la demande solvable, de l’encours des crédits à l’immobilier et du volume des transactions. L’autre facteur est le niveau de solvabilité des ménages, qui dépend

...