Titre foncier

L’antichrèse(art145 à 164)

En vertu de l’article 145 de la loi 39-08  l’antichrèse est un droit réel établi sur un immeuble affecté par le débiteur ou sa caution réelle au créancier en garantie d’une créance. Elle confère au créancier la possession et le droit de rétention du bien nanti jusqu’à l’acquittement de sa créance.

Autrement dit, elle s’agit d’un droit réel traditionnel, communément appelé « rahn » que le propriétaire d’un immeuble accorde à son créancier en lui remettant sa propriété en garantie du remboursement de sa créance.

L’antichrèse est établie( art 147)  par :

• Accord verbal des parties, passé devant témoins
• Acte adoulaire
• Acte SSP, remplacé, depuis 2012, obligatoirement par un acte authentique

Comme il s’agit d’un droit réel, soumis au régime des LF, l’antichrèse n’existe, meme entre parties, que si elle est inscrite sur le TF de l’immeuble sur lequel elle porte, et son titulaire bénéficie par suite du droit de suite, et elle ne disparait que par la radiation de son inscription sur le TF.

Il faut d’ores et déjà noter que, la durée de l’antichrèse non indiquée au moment de son établissement était supposée se prolonger jusqu'à remboursement total du prêt par le débiteur au créancier. La loi 39-08 traite ce droit aux articles 145 à 164  qui impose aux parties de préciser au contrat (art 149)

• Leur identité
• La désignation, la description et les références foncières de l’immeuble donné en antichrèse
• Le montant du et la durée convenue pour son remboursement
• La prise de possession de l’immeuble gagé par le bénéficiaire de l’antichrèse, à peine de nullité du contrat.

Ainsi, au Maroc, c’est un véritable gage immobilier, droit réel, comportant non seulement un droit de préférence, mais également un droit de suite, puisque en raison des règles régissant les LF, il ne peut se perdre par la seule dépossession.

Les conditions de validité

a/ l’antichrèse ne s’établit que par écrit ( art 147 de la loi 39-08).

b/ l’antichrèse doit avoir une durée déterminée ( art 147 de ladite loi) ; une très longue durée, même déterminée, pourrait être jugée comme une durée illimitée, donc, en fait, assimilée à une durée indéterminée pour les parties en cause.

c/ le constituant doit avoir au regard de sa loi nationale, la capacité d’aliéner (art 150)

d/ le constituant peut etre le débiteur lui-même ou un tiers agissant pour le compte du débiteur (art 151)

e/ le constituant doit avoir la propriété de l’immeuble

f/ l’acte écrit doit etre inscrit sur le titre de propriété de l’immeuble et l’inscription est nécessaire pour l’existence du droit réel d’antichrèse entre les parties elles-memes et pour son opposabilité aux tiers.

g/ l’immeuble, objet du contrat, doit etre mis en possession du créancier antichrèsiste, qui en avoir la jouissance.

h/ il est interdit au débiteur d’établir une antichrèse sur les biens qu’il compte posséder dans le futur.

Les effets de l’antichrèse ( art 155 à 160 )                            

• Les droits du créancier antichrèsiste

A/ le droit de percevoir les fruits. De leur imputation ou non sur le capital de la créance

• Le créancier antichrèsiste est autorisé à percevoir les fruits, naturels et civils, de l’immeuble donné en gage Article 156 : Les fruits du bien gagé reviennent au propriétaire. Le créancier doit les récolter et les remettre au débiteur ou les conserver pour en imputer le prix sur le capital de la dette.
• La créance, garantie par l’antichrèse ne peut produire d’intérets et pourtant art 870 DOC n’interdit la stipulation d’intérêt qu’entre musulmans.
• A defaut d’une clause stipulant que les fruits reviendront au créancier, celui-ci percoit les fruits et doit les imputer annuellement sur le capital de la créance ; il doit donc rendre compte au débiteur ; le créancier n’a donc pas véritablement la jouissance de l’immeuble.
• De toute facon, il est autorisé à prélever sur les fruits les dépenses relatives à l’entretien de l’immeuble

B/ le droit de rétention de l’immeuble

• Le créancier antichrèsiste est autorisé à retenir l’immeuble qui lui a été donné en antichrèse jusqu'à paiement intégral de sa créance, et l’antichrèse étant indivisible malgré la divibilité de la dette, l’heritier du débiteur, qui a payé sa quote-part de la dette, ne peut demander au créancier la restitution de sa portion dans l’immeuble, et réciproquement, l’héritier du créancier qui a recu sa part de sa dette ne peut remettre l’immeuble au préjudice de ses cohéritiers non payés.
• Ce droit de rétention est opposable aux créanciers hypothécaires, aux tiers acquéreurs, dont les droits ont été inscrits postérieurement à l’inscription de l’antichrèse.
• L’antichrèse ne garantit pas les impenses faites par le créancier au cours de sa jouissance, ce dernier ne peut donc retenir l’immeuble jusqu'à leur règlement.

C/ le droit de poursuivre la vente judiciaire de l’immeuble

• Si le créancier n’est pas payés à l’écheance, il peut faire vendre l’immeuble par voie judiciaire, mais le créancier antichrésiste doit obtenir une décision judiciaire, il ne peut pas, comme le créancier hypothécaire, obtenir la vente, sur la simple production d’un certificat délivré par le conservateur.

D/ le droit de préférence

• L’antichrèse étant un gage immobilier, bien que le créancier antichrésiste à un droit de préférence à son rang en cas de vente judiciaire de l’immeuble, qu’il est créancier privilégié et a le droit de se faire payer par préférence aux autres créanciers.

E/ le droit de suite

• En raison ddes règles qui régissent les livres fonciers, l’antichrèse subsiste tant que l’inscription n’a pas été radiée. Donc, meme si l’antichrèsiste a perdu la possession de l’immeuble donné en gage, il conserve pleinement ses droits, et peut excercer le droit de suite sur l’immeuble, meme si celui-ci se trouve entre les mains d’un tiers détenteur, c’est là une différence d’avec les règles ordinaires régissant les nantissements.

• Les obligations du  créancier antichrèsiste

A/ le créancier antichrèsiste doit pourvoir à l’entretien et aux réparations utiles et nécessaires de l’immeuble, sous peine de dommages-intérets, sauf à en prélever les frais sur les fruits.

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