Les sanctions sur l'inexécution du contrat

Cas I

I. Le clause résolutoire et la mise en demeure

La clause résolutoire est une clause prévoyant la résolution de plein droit en cas de manquement de l'une des parties à ses obligations contractuelles, sans que le juge puisse exercer son pouvoir d’appréciation.

La clause doit désigner les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, ce qui revient non seulement à reprendre la condition d'une clause non équivoque (Civ. 1re, 25 nov. 1986) mais encore celle voulant que les obligations sanctionnées par la clause soient expressément stipulées au contrat (Civ. 3e, 18 mai 1988).

La mise en demeure est nécessaire. Celle-ci doit mentionner l’existence de la clause résolutoire.

En l’espece selon ces principes, on pouvait rédiger une mise en demeure comme le suivant:

Nous avons conclu ensemble en 2009 un contrat de bail commercial pour des locaux sis au Moutes- les Ronds.

Aujourd'hui, je constate que vous avez cessé de payer les loyers échus au cours des a compter du mois d’août 2015 et encore 5 mois impayé avant d’aout 2015 au total 10 mois de loyers impayés.

Le bail prévoit que :

le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice :

-Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées

-Les frais et honoraires exposés par le bailleur pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes qui lui sont dues, seront à la charge du locataire, sous réserve de l’appréciation des tribunaux, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. S’il s’y refuse, le bailleur devra préalablement à toute expulsion faire constater la résiliation du bail par le juge des référés. En outre, et sans qu’il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s’engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent :

-Tout retard dans le paiement du loyer de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

-Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien,

Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués qui fait obstacle à l’exercice des droits du bailleur.

Donc vous n’avez pas respecté vos obligations et n’avez pas acquitté l’ensemble des loyers et charges dus en vertu de ce bail.

En conséquence, je vous met en demeure conformément à l'article 1225 de l’avant-projet de vous acquitter de la somme de 25.000 Euros correspondant aux loyers échus et vous déclare qu’à défaut de paiement intégral des sommes indiquées ci-dessus, j’entend se prévaloir de la clause résolutoire ci-dessus mentionnée et faire constater la résiliation de plein droit du bail.

II. La mise en demeure et la notification

Selon l’article 1226 de l’avant projet le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Il ressort qu'elle est décidée par le créancier, à ses risques et périls, en cas de manquement suffisamment grave de son débiteur.

L'article 1226 précise les conditions procédurales de cette espèce de résolution en obligeant le créancier à mettre préalablement en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable, la mise en demeure devant indiquer de manière apparente qu'à défaut pour le débiteur de s'exécuter, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

En l’espece on peut rédiger la mise en demeure comme le suivant:

Comme stipulé dans le contrat de bail que nous avons signé et qui définit les conditions de location, vous êtes dans l'obligation de payer votre loyer le 1er jour de mois. Après plusieurs relances pour le règlement du loyer, le paiement des 10 mois n'a pas été effectué.

Par la présente lettre, vous êtes mis en demeure de payer en 15 jours la somme de 25.000 €.

Si vous ne réglez pas la situation, par toute voie de droit, vous pourriez subir des sanctions telles que la résiliation du bail, qui entraînerait votre expulsion.

Puis c’est la notification de la résolution elle-même qui intervient, et qui doit indiquer les motifs de la rupture:

Je soussigné Marsellus Wallace, propriétaire de d’une surface commerciale sis au Moutes- les Ronds, et dont vous êtes locataire depuis 2009, vous signifie, en vertu de l’article 1226 de l’ordonnance, votre logement que vous occupez devra être libéré, et l'ensemble de vos obligations satisfaites.

Je suis en effet conduit à prendre cette décision car le non-respect répété de vos obligations de locataire constitue un motif « sérieux et légitime » au regard de la loi précitée. Je vous rappelle en effet que loyers impayés de 10 mois.

Dans ces conditions, vous comprendrez que je souhaite mettre un terme à votre contrat de location comme la loi m'y autorise.

III. L’assignation en resolution

La résolution est judiciaire lorsqu’elle est demandée au juge et prononcée par ce dernier. Donc l’assignation tient lieu de mise en demeure.

L’article 1228 laisse tout pouvoir au juge pour décider, « selon les circonstances », s’il convient de constater la résolution, de la prononcer, ou encore de d’ordonner l’exécution.

Les tribunaux qui mesurent la gravité du comportement du contractant défaillant au jour ou ils statuent, disposent d’une large marge de manœuvre. Ils peuvent prononcer la résolution telle qu’elle leur est demandée; refuser de

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