La vente en copropriété

La vente en copropriété 09/10/2020 10:53

Description

La vente d'un lot en copropriété nécessite la connaissance du droit de la copropriété...

L7 La vente en copropriété 09/10/2020 10:53

Table des matières

1. I/ Généralités

1.1. B. division de l'immeuble 1.2. C. EDD et RC

2. II/ Opposabilité du RC et EDD et leurs modificatifs

3. III/ Destination de l'immeuble

4. IV/ Clauses affectant les droits des copropriétaires

4.1. B/ Clauses restrictives du droit de louer les lots 4.2. C/ Clauses restrictives du droit de diviser

4.3. D/ Clauses restrictives du droit de vendre des lots

5. V/ Formalités liées à la vente d'un lot

5.1. FOCUS DTG

5.2. b/ Formalités postérieures

6. VI/ Répartition des charges lors de la vente d'un lot

6.1. B/ Règles appliquées par le syndic 6.2. C/ Conventions entre parties

7. VII/ Frais de mutation su syndic

8. VIII/ Superficie du lot

8.1. B.Mesurage

8.2. C. Incidences rédactionnelles 8.3. D. Les sanctions

8.4. IX/ Recouvrement des charges

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1. I/ Généralités

A. Champ d'application du statut

Immeubles concernés

Copropriété à titre obligatoire

Le statut impératif de la copropriété s'applique aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes auxquelles il permet d'avoir des droits privatifs dans la structure irréductiblement collective et indivisible du bâtiment et de son sol. Cette répartition de la propriété s'exprime par la division de l'immeuble en lots, comprenant chacun une partie privative et, de manière indissociable, une quote-part des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1, al. 1).

L'application du statut suppose que l'immeuble soit bâti et que la propriété des lots soit répartie entre au moins deux personnes différentes (Cass. 3e civ. 12-1-2011 n° 09-13.822 : BPIM 2/11 inf. 142).

Le régime de la copropriété ne peut pas s'appliquer à un terrain non bâti ; mais il est possible qu'un terrain non bâti, tel un emplacement de stationnement, constitue un lot d'une copropriété.

Le statut s'applique également aux groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est divisée par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1, al. 1).

Dans un ensemble immobilier ou un groupe d'immeubles réalisé par tranches successives, il peut être créé un « lot transitoire » constitué du droit d'édifier à un emplacement déterminé un bâtiment dont la consistance est définie et d'une quote-part des parties communes. Le statut de la copropriété s'applique à ce lot transitoire dès qu'une partie de l'ensemble immobilier est effectivement bâtie et que la propriété des lots est répartie entre au moins deux personnes différentes, dont l'une peut être le constructeur-vendeur.

Précisions

a. La réunion de tous les lots entre les mains d'un même copropriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat, qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation (Cass. 3e civ. 4-7-2007 n° 06-11.015 : Bull. civ. III n° 121).

b. Les titulaires de lots transitoires ne sont pas tenus de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour construire sur le lot lorsqu'ils ne font qu'user du droit que leur confère le règlement de copropriété (Cass. 3e civ. 4-11-2010 n° 09-70.235 : BPIM 1/11 inf. 62).

c. Le statut s'applique et les propriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété a été répartie en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes. Il en résulte qu'un copropriétaire ne peut agir en remboursement de travaux ne lui incombant pas que contre le syndicat des copropriétaires, même non constitué, et non contre un copropriétaire (Cass. 3e civ. 11-1-2012 n° 10-24.413 : BPIM 2/12 inf. 154).

Copropriété à défaut d'organisation différente

Le statut supplétif de la copropriété a également vocation à régir un ensemble immobilier qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs, lorsque cet ensemble n'est pas régi par une convention créant une organisation différente pour la gestion de ces terrains, aménagements et services (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1, al. 2).

La loi ne fournit pas le critère de distinction entre les ensembles immobiliers de ce type, soumis au statut de la copropriété à défaut d'organisation différente, et les ensembles immobiliers constitués d'un groupe d'immeubles, soumis obligatoirement à ce statut. La distinction reposerait sur le régime de la propriété du sol : l'application du statut serait facultative lorsque le terrain d'assiette des bâtiments ne serait pas homogène, comme appartenant de manière autonome aux propriétaires ou aux groupes de propriétaires de chaque bâtiment ; elle serait obligatoire en cas d'indivision forcée du sol entre tous les bâtiments.

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L'exclusion du régime de la copropriété suppose qu'existe pour la gestion des terrains, des aménagements et des services communs, une convention prévoyant une organisation différente : création d'une

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