Commentaire d'arrêt; droit des obligations

"Emptor curiosus esse début : l’acheteur doit être curieux."

En l'espèce , par un acte du 28 septembre 2007 , des vendeurs ont vendus à des acquéreurs un ténement immobilier.Estimant ne pas avoir été avertis par les vendeurs des tirs de mines en provenance de la carrière exploitée à proximité du bien , les acquéreurs ont assignés les vendeurs en annulation de la vente et en paiement de dommaeges et intérêts.

La Cour d'appel de Grenoble dans un arrêt en date du 20 juin 2011 rejette la demande des requerrants. Les acquéreurs décident alors de former un pourvoi en cassation , selon le moyen :

1°/ Les requerrants soutiennent qu'il ya réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance constitutif d'un élément déterminant du consentement de l'acheteur , la réticence dolosive rendant toujours excusable l'erreur provoquée par l'acheteur. Les requerrants soutiennent qu'ils n'avaient pas eu connaissance de la part des vendeurs de ces informations le jour de l'achat. En faisant grief à leur demande la Cour d'appel a violée l'article 1116 du Code civil.

2°/ D'autre part les requerrants déclarent que l'ampleur d'un trouble dont est un atteint un bien est alors nécessairement déterminant du consentement de l'acheteur.

3°/ Que le vendeur même non professionnel qui connait l'existence d'un défaut à le devoir d'en informer l'acheteur. Qu'en déboutant les acheteurs, les acquéreurs de leurs demandes aux motifs que les vendeurs, les acheteurs , dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité ébranlant l'immeuble vendu, n'était pas professionnels, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil.

4°/ Que le vendeur même non professionnel qui connait l'existence d'un défaut à le devoir d'en informer l'acheteur."Les mentions contenues dans le certificat d'urbanisme requis par le notaire et reproduites dans l'acte de vente" avaient pu convaincre les vendeurs  dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité l'immeuble vendu, "qu'ils n'avaient pas d'autres précisions à apporter aux acquéreurs" sans relever quelles mentions de l'acte de vente auraient pu faire légitimement croire aux vendeurs , que l'acheteur était parfaitement informé du défaut affectant l'immeuble litigieux, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil.

5°/ Qu'il était fait valoir dans les conclusions d'appel des exposants qu'il figurait à l'acte de vente une clause selon laquelle "l'immeuble n'est pas dans une zone de carrières souterraines à ciel ouvert" et encore "il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou sur les lieux voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement, notamment celles visées par la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement" ; qu'en déboutant les acheteurs de leurs demandes sans répondre à ce moyen dirimant, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile.

Peut on admettre la réticence dolosive dans la mesure l'abscende d'une information déterminante au contrat pouvait être souverainement connue par les acquéreurs du bien ?

La Cour de cassation  3ème chambre civile dans un arrêt en date du 9 octobre 2012 déclare que la carrière était visible de la maison et de la route qui y conduit , que les acheteurs ayant effectué à plusieurs reprises des  visites avant l'achat du bien , les acquéreurs pouvaient alors avoir connaissance des faits directement par eux mêmes. De plus la présence de la carrière en activité et les tirs de mines que son explotation nécessitaient à une distance de 700 mètres environ du bien ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigileants. Ainsi aucune réticence dolosive ne peut être reprochée aux vendeurs. Par ces motifs la Cour de cassation , 3ème Chambre civile , rejette le pourvoi.

En l'espèce , la commune d'Amiens a exercé au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'alinéner , son droit de préemption sur des immeubles vendus par les sociétés civiles immobilières. La commune ayant refusé de signer l'acte de vente en invoquant un problème de pollution du terrain , les SCI l'ont assignée en réitération e la vente paiement du prix et réparation de leur préjudice.

Dans un arrpet du 26 mai 2011 , la Cour d'appel d'Amiens déboute la demande de la commune d'Amiens en réduction du prix et en indemnisation subi en raison de la pollution des sols. La commune d'Amiens décide de former un pouvoi en cassation selon le premier moyen :

1°/ Les requerrant soutiennent que lorsque le venderu dissimule un fait dont il avait connaissance à l'acquéreur  et qui aurait empêché ainsi l'acquéreur de contracter aux conditions prévues , le vendeur manque alors à son devoir général de loyauté , dont ne le dispense pas l'abscence d'obligation légale spécifique d'information sur ledit fait , et commet alors une réticence dolosive. Les vendeurs ayant connaissance de la pollution de l'immeuble n'en n'avaient pas informé le titulaire du droit de préemption avant sa décision de l'exercer .Qu'en écartant cependant toute réticence dolosive des vendeurs, prétexte pris de ce qu'aucune obligation légale ou réglementaire d'information ne leur imposait de fournir à l'acquéreur les documents révélant la présence de la pollution litigieuse, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil.

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