Commentaire article 1124

Séance n°2 - Documents : Fiches arrêts + exposé

1 - Cass. 3è civ., 15 déc. 1993 n°91-10.199

—> Le promettant est simplement condamné à des dommages et intérêts envers le bénéficiaire lorsque la rétractation est intervenue avant la levée d’option puisque le contrat n’a pas pu se former.

—> La troisième Chambre civile approuve les juges du fond d'avoir rejeté la demande de réalisation forcée d'une promesse unilatérale de vente dans la mesure où le promettant s'était « rétracté » quelques jours avant la levée de l'option par le bénéficiaire. En effet, d'après la Cour de cassation, l'obligation du promettant constituant non une obligation de donner, mais une obligation de faire, la rétractation de la promesse avant la levée de l'option ferait obstacle à la rencontre des consentements.

Le moins que l'on puisse dire est que cette décision laisse un sentiment de malaise ; l'idée même de « révocation » par le promettant de son engagement, alors que celui-ci est par nature irrévocable, paraît particulièrement choquante, même si cette révocation doit par ailleurs être sanctionnée par des dommages et intérêts.

L'obligation du promettant dans une promesse unilatérale de vente est fréquemment analysée comme une obligation de faire : le promettant a l'obligation de maintenir son offre pendant le délai convenu. Or, les obligations de faire sont susceptibles d'exécution forcée chaque fois, du moins, qu'elles ne se heurtent pas à une impossibilité matérielle ou morale ; la jurisprudence d'ailleurs admet couramment de prononcer la réalisation forcée de la promesse unilatérale de vente non tenue.

Ce n'est donc pas parce que l'obligation du réservant est une obligation de faire que l'exécution forcée était ici impossible, mais plutôt, dans l'idée de la Cour de cassation, parce que le promettant s'étant rétracté on ne pouvait le contraindre à maintenir un consentement qu'il avait déjà retiré.

Cette décision est qu'elle est en complète opposition avec la jurisprudence qui décide que la vente consentie à un tiers de mauvaise foi en fraude des droits du bénéficiaire est inopposable à ce dernier. Désormais, si le promettant veut vendre à un tiers sans risquer d'encourir la nullité de la vente, il lui suffira de révoquer tout d'abord sa promesse.

2 - Cass. 3è civ. 27 mars 2008 : n°07-11.721

—> A l’origine, la Jurisprudence refusait à l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, elle considérait que le contrat de vente n’était pas formé. Mais elle admettait que le promesse unilatérale de vente puisse prévoir une clause au terme de laquelle l’exécution forcée de la promesse était possible en cas de rétractation. En cas de rétractation du promettant la sanction était l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.

—> En l'espèce, les actes litigieux n'avaient pas stipulé que l'inexécution de la promesse se résoudrait autrement que par des dommages-intérêts.

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