Le cadre légal et réglementaire

Le cadre légal et réglementaire.

· Loi du 10 juillet 1965 : gère le statut de la copropriété complété par un décret du 17 Mars 1967 et arrêté NOVELLI du 19 Mars 2010.

· Loi SRU du 13 décembre 2000 : Urbanisme ; Transport ; Immobilier.

· Loi ENL (Engagement National Logement) du 13 juillet 2006 : Vente ; Location ; loi Hoguet et la Copro.

→ L’activité de syndic’ de copropriété est régie par les principes de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972.

Conditions cumulative pour exercer :

· Carte pro.

· Garantie Financière pour les fonds déposés.

· Assurance RCP (Responsabilité civile pro).

· Aptitude pro. : Licence juridique ou assimilée ou 3 ans d’activité après notre formation.

Si toutes ces conditions sont remplies le syndic de copro pourra obtenir sa carte pro.

Le SC est l’organe exécutif de la copropriété. Son statut qui fait l’objet de nombreux articles dont la loi du 10 juillet 1965 n’est pas clairement définit quant à sa nature juridique.

→ La question que l’on peut se poser : est-il un mandataire ou un simple exécutant ?

Toutefois, les principaux traits de sa mission sont définit par le cadre légal et réglementaire vu en intro.

Les principes généraux du règlement de copro. :

Le lot de copro :

Composé de la partie privative et de la QUOTE-PART de parties communes est un bien

immeuble dont le propriétaire use et dispose à son gré sous réserve des conditions et des règles fixées par le RC. On dit alors que le RC a un caractère réglementaire.

Le RC est un document contractuel alors même qu’il peut être imposé à une minorité, il constitue la charte commune qui s’impose à tous avec force de loi.

Aucun copropriétaire ne peut y déroger ou le modifier (cour de cass. 3ème chambre civile du 4 janvier 1990.).

→ Seule l’assemblée générale pourra à la majorité de l’art. 26 de la loi du 10 juillet 1965 envisager toute modification.

Les clauses du RC doivent respecter l’ordre publique, les bonnes mœurs, les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 (art. 6 à 37 et art. 42).

Toute clause contraire est réputé non écrite.

Le RC est un document obligatoire, en conséquence l’acquéreur d’un lot en copro. Non avisé de la présence de celui-ci est fondé à demander l’annulation de la vente (cour d’appel de Paris Janvier 2000).

Depuis le 1er janvier 1995, le sdc bénéficie lors de la vente d'un lot d'un privilège immobilier spécial qui garantit les charges de copro ainsi que les travaux d'addition, d'amélioration et de transformation. Ce droit est la résultante de l'état daté document adressé par le notaire au syndic.

L'opposition du syndic à la vente du lot met en oeuvre automatiquement le privilège du sdc qui s'exerce dans les conditions suivantes:

- par préférence au privilège du vendeur et du préteur de deniers (fisc

et banques) pour les créances afférantes aux charges et travaux de l'année en cours et des deux années précédantes,

- Concurremment, avec ces 2 privilèges pour les 2 années précédentes.

La mort du syndic : si le syndic a des droits et des obligations, il peut disparaître dans 3 cas de figure :

- Par decision unanime de mettre fin à l'état de copropriété.

- Par la réunion dans la même main de l'ensemble des lots de

l'immeuble (mono-propriété)

- Disparition de l'immeuble.

· LES APPLICATIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

Ø L’affectation d’un lot

Un lot du RC a une affectation donnée qui en principe ne peut être modifiée. La jurisprudence évolue et considère que l’on peut modifier l’affectation d’un lot dès lors que la nouvelle affectation ne porte pas atteinte à la destination générale de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Exemple : un appartement est un appartement, une cave est une cave… ne peut pas louer un garage à quelqu’un qui veut y stocker du papier

La clause qui stipule que l’habitation sera exclusivement bourgeoise signifie que le lot doit être occupé à usage d’habitation.

Ø La location des lots

La destination de l’immeuble peut justifier de clauses restrictives au droit de louer des lots.

Exemple : l’interdiction de division des lots pour les louer à des propriétaires différents

Ø La vente des lots

Le RC peut interdire la vente d’un local aujourd’hui.

Exemple : la chambre de bonne, elle peut être indissociable du lot principal, comme une place de parking qui fait partie de l’immeuble et liée à un lot principal.

Ø La division des lots

Par principe, la division d’un lot est libre. La cour de cassation l’a confirmée dans un arrêt du 4 février 1987 : « La restriction aux droits de diviser un lot pourrait se concevoir si elle était justifiée par la destination de l’immeuble »

Ø L’usage des parties communes

Au regard de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, tout ce qui n’est pas partie commune est partie privative et tout ce qui n’est pas partie privative est partie commune.

Pour le savoir il faut se référer au RC pour savoir si c’est partie privative ou commune.

Exemple :

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