Les structures des entreprises

Partie 2 : l’analyse des structures d’entreprises opérant sur le marché de l’immobilier

Compétences : identifier et repérer la multiplicité des intervenants

Compétences : identifier et appréhender la stratégie de l’entreprise

Chapitre 6 : une multiplicité d’intervenants

Les structures des entreprises dans le secteur immobilier sont très souvent des PME.

On qualifie les entreprises selon les effectifs : TPE, PME, ETI, TGE

Séquence 1 : constructions et réhabilitation : les acteurs du logement

1. Le montage d’opérations immobilières – les promoteurs constructeurs

• Le promoteur : est un maitre d’ouvrage c'est-à-dire celui qui prend l’initiative de la réalisation du bâtiment qu’il destine à la vente, qui réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Le promoteur est une personne physique ou morale, privée ou publique, entreprise individuelle ou une SA.
• Architecte et bureau d’étude : constituent l’équipe de maitrise d’œuvre du projet, c'est-à-dire ceux qui sont chargés de réaliser l’ouvrage. Les entreprises des bâtiments : maçons, électriciens, menuisiers, plaquistes… : Le promoteur constructeur confie la réalisation de la construction à des entreprises du bâtiment. Ces travaux sont vérifiés et contrôlés par l’architecte qui signalera les réserves aux entreprises de travaux lors de la réception de l’ouvrage.

On distingue 3 étapes :

• Montage de l’opération pour le promoteur : on fait une prospection foncière avec recherche du terrain, une étude de faisabilité et une étude de marché, on demande le permis de construire, et on cherche le financement du projet, et on commence la VEFA.
• Mise en place du programme de commercialisation : on va définir l’offre en mettant en place une grille de prix, en établissant des plans, des documents commerciaux, définir le nom du projet et mettre en place une stratégie commerciale (chois de la publicité, de la distribution)
• La construction avec le maitre d’œuvre, les entreprises du bâtiment, et les assurances et responsabilités des intervenants.

Voir document pour les noms des promoteurs.

1. Le métier d’aménageur = spécialiste des questions foncières, il organise l’espace en fonction des opérations futures de constructions des promoteurs. Il travaille avec le maire. Il travaille avec un géologue, un géomètre, la VRD, un urbaniste…

Il existe 3 types d’aménageur :

• Les SEM,
• Les aménageurs publics,
• Les aménageurs privés

1. Les constructeurs de maisons individuelles = ils produisent que des maisons individuelles ; il y a atomicité du secteur ; contrairement aux promoteurs beaucoup plus concentrés.

1. Les acteurs de la réhabilitation

1. Les marchands de biens = ils réhabilitent les logements anciens afin de faire une plus-value à la revente.
2. Les sociétés de rénovation = grand potentiel d’évolution dans l’avenir ; il couvre tous les services du permis de construire jusqu’à la livraison du bien.

Séquence 2 : les services liés u bien immobilier

1.Les acteurs de l’immobilier liés à la transaction immobilière

1. Les acteurs en amont de la transaction immobilière

1. Les diagnostiqueurs immobiliers = le métier s’est développé en 1997 quand le contrôle de l’amiante a été obligatoire ; puis est arrivé le contrôle du plomb, termites, DPE…

1. Il est devenu incontournable lors d’une vente ou d’une location. Depuis 2007, il faut être certifié par un organisme indépendant agréé par la Coffra.

1. Les experts immobiliers = l’expert a pour mission de faire estimer la valeur du bien immobilier à la demande des particuliers, des notaires, juges ou services fiscaux…
2. Le courtage en prêts immobiliers = c’est un emprunteur, chargé par un emprunteur d’obtenir le meilleur taux auprès des banques.

1. Les acteurs liés à la négociation immobilière

1. Les agences immobilières

Agences traditionnelles = les agents immobiliers ont pour fonction de mettre en relation offreur et demandeur pour une vente ou une location. On y distingue les agences indépendantes et les agences en réseau.

1. Il est possible de recourir à différents statuts des négociateurs immobiliers :

-        Négociateur salarié

-        Agent commercial

1. Agences en réseaux

1. Les nouveaux acteurs du marché immobiliers = grâce à internet, de nouveaux acteurs arrivent sur le marché immobilier :

• Les mandataires indépendants
• Les agences low-cost en ligne
• Les portails d’annonces comme le bon coin dédiés à l’immobilier

1. Les notaires : en tant qu’agent immobilier
2. La négociation de particulier à particulier

1. Les acteurs en aval de la transaction immobilière

Les notaires = il exerce plusieurs missions :

• Négociateur immobilier
• Enregistrement des actes authentiques car officier ministériel ; cela se fait en 7 étapes :

1. Vérifie la propriété du bien
2. Encaisse le chèque d’acompte 10%
3. Adresse à la mairie la DIA
4. Demande un état de situation hypothécaire
5. Demande au syndic les travaux en cours
6. Vérifie l’état civil des parties
7. Demande au maire un certificat d’urbanisme pour vérifier si le bien n’est pas grevé d’une servitude ou charge.

2.. Les acteurs liés par l’activité d’administration de biens : il intervient en aval de la filière quand le bien a déjà été acheté et il a en charge la gestion de ce bien ; il peut avoir à la fois la gérance pour le compte de l’investisseur et le syndic pour gérer la copropriété. On distingue les administrateurs indépendants, les réseaux de gestion immobilière, les réseaux d’agents immobiliers.

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