TD3 Droit des obligations, cas pratiques

TD3 Droit des obligations

Cas pratique 1

1. Une promesse de vente informelle entre Camille et Sylvie

Camille a fait savoir à Sylvie que si elle décidait de vendre son café elle serait prête à l’acheter.

 Cette conversation entre Camille et Sylvie est-elle une promesse de vente juridiquement contraignante ?

La promesse de vente est définie à l’article 1124 du code civil qui stipule que : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Ceci reflète qu’une promesse de vente doit comporter un engagement clair et précis de vendre de la part du propriétaire, et un engagement d'achat de la part de l'acquéreur mais aussi pour qu’on puisse parler de promesse de vente faut qu’il y’ait un accord sur la chose et sur le prix .En outre l’article 1589-2 du code civil évoque que : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ».Cet article nous dit la forme que droit prendre la promesse de vente en matière immobilière pour être juridiquement valable c’est-à-dire une forme écrite.

   En l’espèce le propriétaire de l’immeuble à savoir Sylvie n’a pas fait une offre concrète à Camille. Elle n'a pas formellement promis de vendre son café à Camille, mais s'est seulement contentée d'acquiescer aux propos de Camille. En plus aucun prix ou condition de vente n’a été déterminé au cours de cette discussion et il n’y a pas eu non plus de formalisation par écrit. De ce fait la conversation entre Camille et Sylvie semble être une discussion informelle, sans engagement clair ni écrit. Ainsi cette conversation ne peut être considérée comme une promesse de vente juridiquement valable.
Donc Camille ne peut pas se prévaloir d’un droit juridique sur le café s’opposant à Emily

1. La validité de la vente entre Emily et Monsieur Richard

Monsieur Richard et Emily ont eu un accord sur la vente du café à 330 000 euros mais sous condition d’obtention d’un prêt. Finalement Emily a obtenu ce prêt et elle s’est rendue chez le notaire avec Monsieur Richard pour effectuer les démarches nécessaires.

      Le contrat conclue entre Monsieur Richard et Emily est-elle juridiquement valable ?

La vente est définie à l’article 1582 du code civil en ces termes : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être fait par acte authentique ou sous seing privé. » Cet article donne aussi la forme que doit prendre la vente pour être valable. De plus l’article 1583 du code civil stipule que : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. ». Le contrat est donc valablement formé des lors qu’il y’a eu accord entre les parties sur les éléments essentiels à savoir la chose et le prix. Ceci est soutenue par un arrêt de la cour de cassation rendue en sa 3e chambre civile le 14 Janvier 1987. L’article 1304 du code civil fait référence à la notion d’obligation conditionnelle en disant que : « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. » Ceci met en valeur la condition suspensive qui est une clause que si elle ne se réalise pas, rend le contrat caduc. Il s'agit d'un événement futur et incertain. Ces conditions permettent de protéger l’acheteur et le vendeur avant la signature définitive de l’acte.

        En l’espèce, Emily et Monsieur Richard se sont mis d’accord sur la chose à savoir m’immeuble et sur le prix de l’immeuble. Il y’a donc un consentement remplissant les exigences du code civil sur la perfection de la vente. Concernant la condition suspensive à la formation du contrat : cette condition est l’existence d’un prêt pour Emily. Cette dernière ayant obtenue son prêt avant le délai de base a donc rempli cette dernière condition qui rend vrai semblable l’existence d’un contrat et rendu ainsi la vente juridiquement contraignante. Le tout est couronné par le fait que les deux parties se soient rendus chez le notaire. Cette formalisation de la vente chez un notaire confère à cet acte une force probante et une opposabilité à l'égard des tiers, y compris Camille. Par conséquent, Emily bénéficie d'un contrat de vente parfaitement valide et formalisé qui prime sur toute réclamation informelle de Camille. Emily est donc en droit de conserver son local et de poursuivre son projet de boulangerie.

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