Mme Durand peut-elle obtenir la démolition du mur de M. Dupont et de son abri comme réparation ?

TD : CAS PRATIQUE SÉANCE 10

M. Dupont et Mme Durand ont des fonds attenants. Il y a 35 ans, M. Dupont a effectué des travaux d’agrandissement de sa maison qui ont conduit au débordement de sa maison de 25 centimètres sur le terrain de Mme Durand. M. Dupont a également fait construire entièrement sur le terrain de Mme Durand un abri de jardin de 5 mètres carrés.

Mme Durand peut-elle obtenir la démolition du mur de M. Dupont et de son abri comme réparation ?

Monsieur Dupont peut-il conserver son mur ? Et son abri ?

En droit,

L’article 545 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».  Cet article prévoit qu’il faut un accord pour pouvoir disposer de la propriété d’autrui sauf si il y a présence d’une cause d’utilité publique. Il faudra alors au propriétaire une juste et préalable indemnité, dans les autres cas le propriétaire est le seul à disposer de sa propriété dans le respect des règlements et des lois.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 26 novembre 1975 qu’il est possible de supprimer l’empiètement sans la démolition complète de la construction, il faudra simplement rétablir la construction dans ses limites. Une certaine proportionnalité s’applique afin de protéger les droits d’un propriétaire sur un empiétement qu’il soit subit ou appliqué chez autrui

« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans qui celui qui allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » décrite par l’article 2258 du Code civil est précisée par l’article 2261 du même code qui dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Le délai de la prescription acquisitive est fixé à 30 ans par l’article 2272 alinéa 1 du Code civil. Ces articles qui posent la prescription acquisitive prévoient donc que toute personne qui possède une chose pendant 30 ans devient alors le propriétaire de la chose possédée. La possession doit être durant ces 30 ans de manière continue et non interrompue.

L’article 550 du Code civil prévoit que « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. » Un possesseur est donc de bonne foi s’il ignore qu’il est installé sur un terrain qui ne lui appartient pas ou dans des conditions interdites.

L’article 555 du Code civil dans ses alinéas 1, 2 et 3 dispose que « les plantations, constructions et ouvrages qui ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit [...] soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever »

 Un propriétaire victime d’un empiètement peut donc conserver la construction en payant la construction ou peut en exiger la destruction avec éventuellement des dommages-intérêts.

En l’espèce,

Madame Durand est la propriétaire du terrain sur lequel sont construits l’abri et le mur du Monsieur Dupont. D’après l’article 545 du Code civil Madame Durand ne peut pas être contrainte de céder sa propriété à Monsieur Dupont mais la jurisprudence du 26 novembre 1975 a jugé que lorsqu’il été possible de supprimer l’empiètement sans détruire toute une construction il n’était pas nécessaire de détruire toute la construction. Ici, l’empiètement du mur sud de la maison est de 25 centimètres, un mur faisant plus ou moins une cinquantaine de centimètres la destruction de la maison au complet ou de l’agrandissement n’est pas forcément nécessaire. L’abri ne correspond pas à cette jurisprudence puisqu’il est situé entièrement sur le fonds de Madame Durand.

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