Le droit de propriété et les autres droits réels

TD 2 – Le droit de propriété et les autres droits réels

1. Numerus clausus des droits réels

Doc 1 : Proposition de réforme du Livre II du Code civil, Article 608

Le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un ou plusieurs droits réels conférant le bénéfice

d’une jouissance spéciale d’un ou de plusieurs de ses biens.

Doc 2 : Cass. Civ 1, 25 septembre 2008, n°06-21.198

La Cour de cassation casse et annule, l'arrêt rendu le 16 décembre 2005 par la cour d’appel. Au motif qu’alors que la mise à disposition gratuite d'un logement en exécution du devoir de secours ne peut être assimilée à un droit réel d'usage et d'habitation mais consiste en l'attribution de la jouissance gratuite du logement constitutive d'un droit personnel

Doc 3 : Cass. Civ 3, 31 octobre 2012, n°11-16.304

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 février 2011. Au motif qu’alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l'occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d'appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation,

1. La perpétuité du droit de propriété

Doc 4 : Cass. Civ 3, 23 mai 2012, n°11-13.202 -> commentaire

Des consorts sont propriétaires d'une exploitation agricole de montagne ont été assignés par un voisin étant propriétaire d'un domaine agricole en revendication de deux cantons de bois "crû et à croître " situés sur la parcelle dont le sol leur appartenait.

Les consorts font grief à l’arrêt de la cour d’appel, qui a accueilli cette demande de revendication. Ils forment se pourvoi selon les moyens que le droit dit de crû et à croître, droit d'exploiter des arbres situés sur le sol d'un fonds appartenant à un tiers, est un simple droit réel de jouissance démembré de la propriété de ce fonds et s'éteint en conséquence par un non-usage trentenaire. La cour d’appel a retenu que ce droit investissait son titulaire de la pleine propriété des arbres concernés et qu'il ne s'éteignait dès lors pas par un non-usage trentenaire, par conséquent elle n’a pas respecté l'article 544 du code civil en faisant une fausse application de celui-ci.

La prérogative concédée sur la parcelle de terrain peut-elle s’éteindre par un non-usage trentenaire ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi, au motif que les propriétés des consorts et du voisin avaient une origine commune remontant à l'acte de partage du 12 juin 1837, qui avait attribué au propriétaire d’origine, auteur du voisin, un lot comprenant deux cantons de bois, crû et à croître à perpétuité, morts et vivants, pris sur le sol d'un lot réservé au propriétaire d’origine, auteur des consorts. Et que ce droit était invariablement mentionné dans tous les actes subséquents au profit des successeurs du propriétaire d’origine. Par conséquent, la cour d'appel en a exactement déduit que la prérogative ainsi concédée sur la parcelle litigieuse était perpétuelle et ne pouvait s'éteindre par le non-usage trentenaire

1. Le risque d’une atteinte à l’unicité de la propriété

1. Un principe de l’absolutisme

En posant le principe de l’absolutisme de la propriété, les rédacteurs du Code civil ont voulu rompre avec la théorie du domaine divisé. L’article 544 du Code civil est consacré à ce principe, qui est une conception unitaire du droit de propriété, lequel confère un pouvoir complet de jouissance sur la chose qui en est l’objet. Le propriétaire, pouvant, selon les dispositions de l’article 544, jouir et disposer de la chose de la manière la plus absolue, doit par conséquent être en mesure de jouir de l’intégralité des utilités de sa chose.

Afin de maintenir les caractères unitaire et exclusif de la propriété, tels qu’ils résultent de l’article 544 du Code civil, la propriété doit conférer à tout le moins une potentialité de jouissance complète de la chose qui en est l’objet, c'est-à-dire qu’elle maintient au bénéfice du propriétaire une vocation à une pleine jouissance de la chose, une vocation à recouvrer une plénitude de prérogatives sur cette chose. Donc en énonçant sans autre précision qu’un tiers pouvait bénéficier d’une prérogative perpétuelle sur un bien appartenant à autrui, la Cour de cassation risque de porter atteinte à cette plénitude et, partant, à la propriété elle-même. Car le propriétaire ne disposerait plus d’un pouvoir complet de jouissance attaché à son droit de propriété, ne disposant plus d’une potentialité de plénitude de prérogatives sur sa chose.

La Cour de cassation, si elle venait à admettre ainsi, de manière générale, la possibilité d’une prérogative perpétuelle concédée à un tiers sur la chose d’autrui, méconnaîtrait les dispositions de l’article 544 du Code civil et l’absolutisme de la propriété qui en résulte. Elle romprait avec une conception unitaire de la propriété et ferait renaître implicitement la théorie du domaine divisé et les propriétés simultanées de l’Ancien régime

1.  Des tempéraments entre la propriété et les droits réels sur la chose d’autrui

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a reconnu l’existence d’un droit réel sui generis perpétuel, non constitutif d’un droit de propriété, donc il s’agit du droit réel de jouissance exclusif et perpétuel sur les parties communes d’une copropriété. Mais, il s’agit d’une exception acceptable dans la mesure où il s’agit d’une atteinte à une propriété qui n’est pas privative, de sorte que la propriété exclusive de l’article 544 sort presque indemne de cette exception. Ici aucune jouissance exclusive n’est entravée de manière perpétuelle

Concernant les servitudes, elles sont perpétuelles, malgré le fait qu’elles portent sur la chose d’autrui. Mais les servitudes ne peuvent servir de fondement indirect à la solution rendue par la Cour de cassation. D’une part, plus qu’une utilité retirée, les servitudes aboutissent le plus souvent à une utilité partagée, de sorte que l’atteinte à la plénitude de jouissance n’est que relative. En outre, cette perpétuité se justifie en raison de ce que la servitude sert à la pleine jouissance d’un autre bien, celle du fonds dominant (Art 637 Code civil). Parce qu’elle est utile, voire nécessaire à la pleine jouissance du bien immobilier dont son titulaire est propriétaire, la servitude est perpétuelle.

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