Force obligatoire et exécution loyale du contrat

Cass. 3e civ., 18 mars 2009 :

M.X, loueur a conclu un contrat de bail d’un local d’habitation à Mme. Y, locataire à compter du 1er septembre 2001.

Le contrat précise que le loyer mensuel est de 3000 francs et que la locataire doit participer à la surveillance de M.X jour et nuit.

Le 6 février 2002, le bailleur décède.

M.Z et M.A, professionnels chargés de la succession du bailleur, décide avec l’accord des héritiers de M.Z, d’assigner en justice la locataire dans le but de convertir l’obligation de surveillance en un complément de loyer à compter du 1er juin 2003, qu’ils fixent à 833,33€ par mois.

La teneur en premier instance n’est pas connue, une des parties interjettent appel.

Le 18 septembre 2007, la Cour d'appel d’Aix-en-Provence déclare recevable la conversion de l’obligation de surveillance en complément de loyer.

En effet, elle avance que la mise à disposition du logement avec en contrepartie un versement en espèce et une obligation de faire était prévu par le contrat de bail.

Elle ajoute que même si le contrat de bail ne prévoit pas un complément de loyer en cas d’impossibilité de l’obligation de faire, il est possible de le faire appliquer dans le cadre du respect de l’équilibre contractuel.

La locataire se pourvoi alors en cassation.

Est-il possible de mettre en place un complément de loyer pour remplacer une obligation de faire alors que celle-ci n’est pas prévu expressément dans le contrat de bail ?

Le 18 mars 2009, la Cour de cassation répond par la négative et casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d'appel d’Aix-en-Provence.

Elle considère que la Cour d'appel a violé l’Art. 1134 en déclarant recevable la conversion de l’obligation de surveillance en un complément alors que le contrat de bail ne prévoyait aucune clause permettant les modalités d’exécution du contrat.

Cependant, la Cour de cassation s’aligne sur la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en ce qu’elle a condamné la locataire à verser à M. Z… et M. A… la somme correspondant à l'indexation du loyer du 31 août 2002 au 30 août 2003, outre celle au titre de l'indexation du loyer pour la période du 1er septembre 2003 au 30 juin 2005, l'arrêt rendu le 18 septembre 2007.

Cass. 1ère civ., 16 mars 2004, n° 01-15804

En 1974, la Commune de Cluses concède l’exploitation d’un restaurant à caractère social et d’entreprises l’AFJT.

Le 15 octobre 1974, une convention tripartite est signée entre la commune, l’AFTJ et la société LRP, pour une durée de 10 ans. Avec l’accord de la commune, l’AFJT, concessionnaire, a sous-concédé l’exploitation à la LRP. La société LRP, obtenant de ses cocontractantes d'importants travaux d'investissement, s'engage à payer un loyer annuel à l'AFJT et une redevance à la commune.

Pourtant, le 31 mars 1989, la société LRP résilie la convetion tripartite unilatéralement

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