Notariat les servitudes

L’acte d’une constitution, modification ou suppression d’une servitude conventionnelle

Une servitude est un droit réel immobilier qui grève un immeuble, le fond servant, au profit d’un autre immeuble, le fond dominant.

Ce droit est attaché au bien et non aux personnes ainsi il subsiste lors de la transmission de propriété.

Les servitudes légales sont prévues par le CC, le code forestier ou le code rural. Toutefois, ces servitudes peuvent être aménagés conventionnellement.

L’acte conventionnel organise les rapports entre les propriétaires entre les fonds dominats et servants. Attention, cet acte ne peut être contraire à l’ordre public et ne peut interdire toute jouissance au propriétaire du fond servant.

Les servitudes légales établies au profit de collectivités publiques sont indiquées dans les documents d’urbanisme (PLU, carte communale) et apparaissent sur le certificat d’urbanisme. La constitution, la modification et la suppression d’une servitude peut faire l’objet d’un acte séparé ou d’une clause dans l’acte principal de mutation.

Les servitudes conventionnelles doivent être inscrites au fichier immobilier afin de les rendre opposables aux tiers c’est pourquoi un acte notarié est nécessaire.

1. Le caractère perpétuel de la servitude

Une servitude est en principe perpétuelle ainsi si le bien est venu il le sera avec la servitude. Toutefois une servitude ne peut exister entre 2 immeubles appartenant au même propriétaire.  En effet, en cas de confusion des fonds entre les mains d’un mêmes propriétaire la servitude cesse de s’appliquer mais ne disparait pas. Ainsi, la séparation ultérieure des fonds entre des propriétaires différents fera réapparaitre la servitude. Si une servitude est en principe perpétuelle la jurisprudence admet que l’on puisse constituer des servitudes temporaires.

1. L’obligation d’information en matière de servitudes

Le vendeur d’un immeuble à l’obligation d’informer l’acquéreur de toutes les servitudes portant sur le bien qu’elle soit conventionnelle ou l égale apparente ou non. Le non-respect de cette obligation d’information peut entrainer la résiliation du contrat et le versement de dommages et intérêts lorsque l’acquéreur découvre une servitude d’une importance tel qu’il n’aurait pas acheter le bien s’il en avait eu connaissance.

1. Les formalités préalables à la rédaction de l’acte

Avant de rédiger l’acte le N doit vérifier l’identité, la capacité et les pouvoirs des propriétaires des 2 fonds.

Il doit en outre obtenir :

• Les titres de propriétés pour les 2 fonds concernés.
• Les extraits cadastraux modèle 1 et plans cadastraux.
• Un état hors formalité.

Enfin si l’acte réalise la division d’un terrain le N doit également obtenir le document d’arpentage, le PV de bornage et le plan de division.

1. La rédaction de l’acte

Puisque l’acte sera publié au fichier immobilier il doit respecter les règles de la publicité foncière. Ainsi il doit contenir obligatoirement :

• La comparution des 2 fonds.
• Le consentement des propriétaires à la création, modification ou suppression de la servitude conventionnelle ou à l’aménagement d’une servitude légale.
• La désignation des fonds selon les règles de la publicité foncière (nature, adresse, référence cadastrale).
• L’effet relatif.
• L’identification des fonds c’est-à-dire que l’acte doit permettre de comprendre sans aucune ambiguïté quel est le fond qui consent la servitude et celui qui en bénéficie.

S’il n’existe pas de formule spécifique pour l’indiquer on trouve cependant l’utilisation des formules de FS pour celui quo consent le droit et FD pour celui qui en bénéficie. Et on peut également trouver la formulation suivante « tel bien est grevé d’une servitude de … au profit de tel bien »

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