Le marché de l'immobilier

Chapitre 1- Le marché de l'immobilier

Le marché immobilier


L’immobilier se compose de plusieurs marchés : résidentiel (neuf ou ancien), et d’entreprise (locaux d’activité, de service ou commerciaux). l’évolution et les perspectives d’évolution sont propres à chacun des marchés.


I- les typologies de l’immobilier

A- l’immobilier dit résidentiel
Il regroupe les bâtiments à usage d’habitation destinés aux particuliers. on distingue deux catégories : neuf ou ancien, avec des différences au niveau fiscal et au niveau des prix. On peut ensuite séparer le logement résidence principale du logement résidence secondaire, puis faire une distinction par son usage : louer ou se loger. Enfin, il faut différencier le type de produit : terrain, maison, appartement … il convient de préciser que le marché parisien est atypique par rapport au reste de la France (beaucoup de demande, très peu d’offre = marché inversé -> reste de la france : plus d’offre que de demande)

1- le marché de l’ancien (entre 2010 et 2011)
Il représente 812 000 ventes en moyenne sur un an, ce qui correspond à un volume de transaction comparable aux bonnes années entre 2003 et 2007.
 2008 : crise de l’immobilier -> jusque 2011 : beaucoup d’agences ont fermé
Il y a eu 22,5% de hausse sur paris (maisons et appartements confondus) contre 4,9% en moyenne en province pour les maisons et 3,8% pour les appartements. Il faut noter que ces chiffres donnent une moyenne, les disparités entre régions et villes étant importantes. On constate par exemple une baisse de 3% à Nîmes et une hausse de 10,4% à Rouen. Le délai de vente s’allonge passant de 60 jours à 78 jours. le km2 en France est de 2 149€ (maison) et de 3 551€ (appartement) en moyenne.

2- le marché du neuf (entre 2010 et 2011)
On compte 445 000 constructions neuves sur un an, ce qui correspond au volume de construction de 2005. le volume de construction est en recul de 5,5% sur un an. la durée d’écoulement s’allonge, passant de 7 à 8,5 mois. le prix moyen au m2 à augmenté de 7,7% sur un an.

3- les perspectives
 Le marché ancien a été dopé en fin d’année 2011 en raison de la réforme des plus-values immobilières, en revanche l’année 2012 connait une baisse significative des ventes (-15%) avec des disparités régionales, ainsi qu’une stabilisation des prix (+0,1%). Il y a plusieurs raisons à ce ralentissement du marché : la baisse de croissance annoncée, les conditions de crédit plus restrictives, la réforme des plus-values (frein à la vente), la crise financière mondiale. La tendance à la baisse des acquéreurs primo-accédantsémoticône smile

qui achète pour la première fois) (n’ayant pas été propriétaire de leur résidence principale depuis deux ans) devrait se confirmer.
 Le marché du neuf a été accéléré par la fin du dispositif Scellier (réduction d’impots pour l’achat d’un bien neuf). Les volumes de construction en 2012 sont moins importants que pour 2011 (hausse de la TVA, croissance en baisse, réduction des crédits accordés)


B- L’immobilier d’entreprise

1- les catégories
Il s’agit de l’ensemble des bâtiments destinés à l’activité des entreprises
les bureaux : lieu de travail des salariés
les locaux d’activité : activité de production ou de logistique
les locaux commerciaux : activité marchande, lieu de réception des clients
l’immobilier de service : usage spécifique, commercial ou public

2- les statistiques
 De 2010 à 2012, le marché de l’immobilier d’entreprise était en hausse, mais la tendance 2012 est à la baisse en raison de la crise financière européenne. Les investisseurs étrangers représentent 44% du marché. Les bureaux représentent 61% des investissements, suivis par l’immobilier commercial, puis les locaux industriels. Le taux de rendement, tous secteurs confondus, est en baisse sur un an (2010-2011), passant de 6,85% à 6,03%. Les loyers annuels sont environ de 800€/m2 à Paris, contre une moyenne de 314€/m2 en province.


II- Les français et l’immobilier

Quelques chiffres :
50% des transactions se font entre particuliers (15% dans les autres pays européens)
la France possède l’un des taux de propriétaires le plus bas d’Europe, 57% (66% dans le reste de l’Europe)
les français quittent le domicile familial à 21 ans pour occuper un logement d’une surface de 47m2. Ils déménagent 5 fois dans leur vie avec une moyenne d’occupation de logement de 5,5 ans.
 les ménages consacrent 20% de leur budget au logement
la durée d’emprunt contracté est de 24,9 ans
 l’âge moyen d’accession à la propriété est de 31 ans ; 40 ans pour une résidence secondaire et 42 ans pour un bien locatif.
 Malgré un constat économique défavorable, la pierre reste une valeur refuge : fin juillet 2012, 36% des français pensent que c’est le moment d’acheter un bien immobilier, tandis que 58% pensent qu’il est préférable d’attendre. Il est à craindre que la réduction des prêts immobiliers et le contexte de crise européenne écartent de nombreux candidats accédants

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