Le non renouvellement du bail commercial

La France a toujours essayé par sa législation de protéger le preneur d'un bail commercial au dépend bien sur du bailleur. La récente loi Pinel du 18 juin 2014 avait d'ailleurs comme but notamment d'équilibrer les relations entre bailleur et locataire.

Le bail commercial est un contrat de location d'un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fond commercial, industriel ou artisanal. Par rapport aux baux classiques, le bail commercial est soumis à un régime juridique particulier qui est le statut des baux commerciaux. Le non renouvellement du bail commercial peut donc être un refus unilatéral d'une des partie, le preneur ou le bailleur, ou le refus des deux parties de mettre fin au bail commercial.

Étudier le non renouvellement du bail commercial permet de mieux comprendre les baux commerciaux qui sont soumis à un régime juridique particulier qui déroge donc au droit commun.

Quelles sont les différentes alternatives du non renouvellement d'un bail commercial ?

Il s'agira tout d'abord de voir que le non renouvellement du bail commercial peut être compensé par le droit à une indemnité d'éviction (I) mais qu'il existe aussi d'autres possibilités de non renouvellement du bail commercial (II).

I-Le non renouvellement du bail commercial compensé par le droit à une indemnité : l'indemnité d'éviction

Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement mais il devra payer une indemnité d'éviction sauf exception. L'indemnité d'éviction permet une protection efficace du bailleur (A) mais cette indemnité n'est pas effective dans certains cas (B).

A)Une protection efficace du locataire au détriment du bailleur

Le congé discrétionnaire avec indemnité d'éviction est régit par l'article L145-14 du code de commerce qui dispose sur le non renouvellement du bail commercial que : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux

articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. ». Le droit à l'indemnité est soumise aux prescriptions biennale. L'art L145-14 prévoit que cette indemnité doit être égale à un préjudice causé. Seront donc reprise outre la valeur marchande du fond, toutes les indemnités accessoires. L'indemnité principale peut prendre la forme d'indemnité de remplacement de déplacement. La valeur de remplacement correspond au prix que le preneur pourrait percevoir sur le marché pour la vente de son fond. La méthode la plus répandue consiste à appliquer un pourcentage du chiffre d'affaire moyen des trois dernières années. La cour de cassation a depuis longtemps posé le principe que l'indemnité d'éviction ne pouvait être inférieur à la valeur du droit au bail. Ainsi un fond déficitaire peut néanmoins avoir une valeur réelle. Si il est établit que le preneur peut se déplacer, se réinstaller sans perdre son fond le préjudice subit se limite à la perte de l'emplacement initial. A cette indemnité principale doit être ajouté toutes les indemnités accessoire, frais de déménagement, de réinstallation, des travaux... Le droit au maintien dans les lieu, malgré l'extinction du bail est régit par l'article L145-28 du code de commerce qui autorise le preneur à se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Une fois le paiement réalisé il doit partir au plus tard à l'expiration d'un délais de 3 mois. Passé ce délais le maintien dans les lieux fait courir une pénalité de 1% du montant de l'indemnité d'éviction par jour de retard.

Le bailleur possède le droit de se repentir, c'est à dire que le bailleur qui a initialement refusé le renouvellement peut se raviser et offrir finalement un renouvellement. Cela le dispensera de verser l'indemnité d'éviction. Il ne peut toutefois cumuler le droit d'option et le droit de repentir. Ce droit de repentir peut être exercé à tout moment jusqu'à l'expiration d'un délais de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision définitive en fixation de l'indemnité d'éviction est passé en force de chose jugée. La jurisprudence considère que ce droit de repentir peut être exercé avant même l'engagement d'une procédure et il n'est soumis à aucune forme.

B)Les autres cas de non renouvellement du bail commercial

Il existe effectivement plusieurs motifs qui dispensent au bailleur de devoir verser une indemnité d'éviction. L'article L145-17 deuxièmement du code de commerce énonce deux cas qui en raison de l'état de l'immeuble justifient le congé sans l'indemnité d'éviction. Cette article dispose que le bailleur peut donc refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité « s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. ». Ainsi les deux cas possibles sont l'insalubrité de l'immeuble dûment déclaré par l'autorité administratif et aussi que l'immeuble possède un caractère dangereux. Ce motif procure le droit pour le bailleur de demander des dommages et intérêts dans le

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