L'information du locataire et le suivi des obligations durant le bail

L’INFORMATION DU LOCATAIRE ET LE SUIVI DES OBLIGATIONS DURANT LE BAIL

Chapitre 4 : Les obligations des parties

I) Les obligations du bailleur (Art. 6 loi 6 juillet 1989)

Article 6 loi 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé... »

1 - Délivrer un logement décent

Les critères de décences sont définis dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et ont été précisés dans le décret du 30 janvier 2002.

Le bailleur est tenue de remettre au locataire un logement décent. Un logement décent répond à cinq critères :

- Une surface minimale,

9 m2 et 2m20 de hauteur sous plafond ou bien un volume de 20m3. Les règlements

sanitaires départementaux peuvent fixer des règles plus dures.

- Absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire,

Le logement doit assurer la sécurité et la santé de son locataire

- Absence d’animaux nuisibles et de parasites,

Ne doit pas avoir de rats, de cafards ... dans le logement.

- Mise à disposition de certains équipements et d’éléments de confort, - Performance énergétiques minimale (art. 3 Bis)

Pour les nouveaux contrats de location (depuis le 1er janvier 2023) le logement doit avoir une consommation énergétique inférieure à 450 Kw.

Lorsque le logement n’est pas décent :

Par exemple : problème de moisissure ou d’humidité, des fenêtres qui laissent passer l’air, etc.

Le locataire doit adresser au bailleur une mise en demeure par LRAR pour demander au bailleur à ce que le logement corresponde aux critères de décence.

Si le bailleur ne répond pas dans les 2 mois, le bailleur peut saisir la CDC (Commission départementale de conciliation) pour trouver un compromis à l’amiable.

Sinon il peut saisir le tribunal judiciaire afin de demander la réalisation des travaux, la diminution des loyers ou encore l’annulation du bail.

(En aucun cas le locataire doit arrêter de payer le loyer de sa propre initiative car le propriétaire bailleur pourra se retourner contre lui).

Le locataire peut également prévenir la CAF dans le cas où le propriétaire perçoit l’allocation logement afin qu’il en soit suspendu.

2 - Fournir un logement en bon état de réparation et des équipements en bon état de fonctionnement

Le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement dans les lieux et l’habiter dans des conditions normales.

C’est l’état des lieux qui est censé constater les défauts.

À compter du 1er etat des lieux le locataire a 10 jours pour compléter l’état des lieux. Il peut également compléter l état des lieux en ce qui concerne les éléments de chauffage durant le premier mois de chauffe. Pour compléter l’état des lieux, la demande doit être faite par LRAR.

 Recours du locataire si le logement n’est pas en bon état de répartition et des équipements en bon état de fonctionnement :

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire bailleur par LRAR pour demander l’exécution des travaux.

Si le bailleur ne fait rien, le locataire peut saisir la CDC (Commission Départementale de Conciliation) pour trouver un compromis à l’amiable afin de réaliser les travaux.

Ou : Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire afin de demander la réalisation des travaux.

3 - Assurer au locataire la paisible jouissance des lieux

Le bailleur doit respecter les droits que le locataire tire du contrat (ex. : le garage...). En effet, le garage ne peut être utilisé par le bailleur si il est inscrit au contrat.

Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire.

Le bailleur doit assurer la paisible jouissance des lieux à son locataire. En cas de nuisances sonores des voisins le locataire peut se retourner contre son propriétaire bailleur pour non jouissance paisible du logement.

4 - Le propriétaire bailleur doit prendre en charge les grosses réparations

Le bailleur doit supporter les grosses réparations c’est à dire tout ce qui n’est pas réparation locative (= à la charge du locataire).

La liste des réparations locatives se trouve dans le décret du 26 août 1987. Toute fois cette liste n’est pas limitative mais indicative.

Si le bailleur et le locataire ne trouvent pas d’accord, une action en justice devant les tribunaux devra déterminer qui doit réparés.

Ce qu’on entend en générale par « grosse réparations » c’est tout ce qui touche au gros œuvre, la conservation du bâtiment et le remplacement des équipements devenus vétustes.

Il est parfois compliqué ou difficile de déterminer qui doit réparer, c’est donc les tribunaux qui tranchent.

5 - Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire

Un propriétaire ne peut pas interdire à son locataire de réaliser des aménagements dans le logement (Art. 6D loi 1989).

Article 6 loi 1989 : « d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux- ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Ex. : changer le papier-peint, mettre un double vitrage, changer la moquette... ces travaux d’aménagement peuvent être fait sans l’autorisation préalable du propriétaire.

Le locataire ne peut pas transformer le logement sans autorisation écrite du propriétaire (Art. 7 loi 1989).

Article 7 loi 1989 : « f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ; »

...