Vente de propriete a vendre

près le pic record atteint en 2011, les prix des logements ont continué à baisser lentement en 2013. C'est ce que laissent penser les chiffres publiés, lundi 6 janvier, par le réseau des 900 agences Century21. Au plan national, le prix moyen du mètre carré a fléchi de 1,8 % en un an, après un premier recul de 1,9 % en 2012. Il s'établit, pour les appartements, à 3 428 euros le mètre carré, soit son niveau de 2010. Les transactions en revanche sont reparties à la hausse, de 3,1 % dans les agences Century 21, après une chute de 16,4 % en 2012.

L'Ile-de-France n'échappe pas à la baisse (– 2,9 %). Ni Paris, où les prix, après avoir progressé en 2012, perdent, en 2013, en moyenne, 3,9 %, soit 328 euros par mètre carré d'économisé à l'achat. « Nous constatons un retour vers Paris des cadres moyens, qui représentent désormais 32,6 % des acheteurs, soit 14 points de plus qu'en 2012, et même une proportion non négligeable d'ouvriers et d'employés, à 10,7 % des acquéreurs, soit près de 6 points de mieux que l'année précédente », détaille Laurent Vimont, président de Century 21. Les Hauts-de-Seine, toujours au diapason parisien, accusent une baisse de 5 % (– 0,5 % en 2012). La Seine-Saint-Denis résiste relativement mieux, à – 3,5 %, alors que les prix y avaient grimpé de 4 % en 2012.

En province, les évolutions sont variables. Des baisses significatives marquent des régions comme les Pays de la Loire (– 7,8 %), la Franche-Comté (– 7,7 %) ou les deux Normandie (– 6 %), tandis que Rhône-Alpes s'offre un petit gain de 0,3 %.

Acheteurs et vendeurs ont toujours un peu de mal à se mettre d'accord, les délais de vente s'allongent à quatre-vingt-dix jours, contre soixante-dix-huit en 2011 et quatre-vingt-seize en 2009 (au coeur de la crise), avec une ristourne, entre le prix voulu et celui conclu de 5,5 %.

STOCKS RECORD DE BIENS À VENDRE

Ceux qui sont déjà propriétaires vendent d'abord et achètent ensuite, nourrissant des stocks record de biens à vendre qui laissent aux acheteurs le temps de négocier.

Comme d'habitude en temps de baisse, les acheteurs en profitent non pas pour réduire leur budget mais pour s'offrir quelques mètres carrés de plus, ce qui explique que la dynamique des crédits à l'habitat, elle, ne faiblisse pas : plus de 140 milliards d'euros prêtés en 2013 (chiffre prévisionnel), presque autant qu'en 2011.

Le fléchissement des prix, bienvenu pour les acheteurs et l'activité en général, clôt une longue période de hausse, commencée en 1998, et qui n'a connu qu'une brève pause fin 2008, lorsque le nombre de transactions avait chuté de 25 % et les prix de 10 %.

Mais les mesures de relances prises en 2009 - doublement du prêt à taux zéro, lancement du dispositif Scellier pour les investisseurs - avaient contrarié la baisse amorcée. Le rebond qui s'en est suivi en 2010 et 2011 a surpris par sa vigueur : hausse des prix à deux chiffres, record du prix du mètre carré… L'intervention de la Banque centrale européenne pour contenir les taux d'intérêts a alimenté ce mouvement.

UN MODÈLE QUI A CHANGÉ À PARTIR DES ANNÉES 2000

La brève crise de 2008 battait en brèche le scénario classique d'une baisse rapide des prix qui aurait rendu le logement plus accessible. Depuis les années 1960, le marché du logement nous avait, en effet, habitués à des cycles réguliers d'une douzaine d'années, alternant hausse et baisse, corrélées à celles des revenus des ménages, dans une amplitude jamais supérieure à 10 %.

Ce scénario s'est encore vu dans les années 1990, avec un record des prix en 1991 et leur descente d'abord rapide puis lente jusqu'en 1998. La relance alors décidée - création du prêt à taux zéro en octobre 1995 et avantage fiscal Périssol, du nom du ministre du logement de l'époque - a bien fait redémarrer l'activité et redécoller les prix.

Le modèle a changé à partir des années 2000, lorsque la hausse des prix a cessé de trouver sa source dans celle des revenus. Entre 2000 et 2010, le mètre carré a augmenté de 107 % (147 % à Paris), bien plus que les revenus (+ 33 %). L'inflation s'est nourrie de la distribution accommodante de crédits immobiliers, encouragée par la baisse des taux et, surtout, l'allongement de la durée des prêts, passée en moyenne sur cette période de quinze à vingt ans. Les banquiers français n'ont certes pas commis les excès de leurs homologues américains, britanniques ou espagnols, mais la dette immobilière s'est alourdie en dix ans, de 33 % à 66 % du revenu disponible des ménages.

PÉNURIE DANS LES RÉGIONS ATTRACTIVES

Une preuve, s'il en faut, que le crédit a alimenté la hausse des prix d'achat, c'est que les loyers n'ont augmenté dans le même temps que de 29 %, les locataires ne payant leur quittance qu'avec leurs ressources propres, sans recourir à l'emprunt.

Les propriétaires vendeurs, souvent plus âgés et déjà fortunés, ont pu augmenter les prix pour des acheteurs dans l'ensemble jeunes et en début de carrière, solvabilisés par le crédit. Ce sont donc les plus nantis qui ont capté cette plus-value immobilière, un transfert de patrimoine que l'économiste Jacques Friggit estime à 50 milliards d'euros par an les années fastes, creusant les inégalités entre les propriétaires et les autres.

La démographie des années 2000 est un autre moteur de la frénésie immobilière. « L'Insee avait prévenu, mais on n'y a pas fait attention : le nombre de ménages s'est considérablement accru, de près de 350 000 par an, à partir de 1998, soutenant la demande mal compensée par la construction de logements », analyse Gilbert Emont, économiste à l'Institut d'épargne immobilière et foncière.

La pénurie est d'autant plus aiguë dans les régions attractives - Ile-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d'Azur, les grandes métropoles - que la construction y est faible. Ainsi, l'Ile-de-France plafonne à 35 000 logements neufs par an, deux fois moins que de besoin. « Les zones à risques sont les grandes métropoles et les villes du Sud qui attirent des retraités bien dotés », ajoute M. Emont. « La tendance de lente décrue des prix devrait se poursuivre en 2014, sauf si les conditions du crédit se détérioraient, par exemple

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