Cas Pratique de droit: la Vente De Fonds De Commerce

Madame GARONNE, épouse commune en biens de Monsieur LAC, exploite un fonds de commerce de vente de chaussure à BORDEAUX, dans un local soumis à la copropriété.

Souhaitant arrêter définitivement son activité, mais n'ayant pas de repreneur pour son fonds, elle propose à Monsieur PINOT, de lui céder uniquement son droit au bail.

Monsieur PINOT désire ouvrir un magasin de vins et spiritueux, et au vu des clauses du bail concernant la cession - sous location, la destination et la durée, ci-après relatées, il souhaite avoir des éclaircissements quant à la cession envisagée.

"Cession - sous location

La cession isolée du droit au bail est autorisée pour l'exercice d'une activité commerciale quelconque.

Toutefois le bailleur devra être appelé à l'acte de cession par lettre recommandée avec accusée de réception."

"Destination des lieux

Le locataire est expressément autorisé à exercer toute activité."

"Durée du bail

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée qui commencera à courir le 1er mars 2006 pour se terminer le 1er mars 2015."

Ces clauses précisant les règles applicables d'une part à la cession du bail et d'autre part à l'activité exercée dans le local nous lui exposerons donc dans un premier temps les règles de la cession isolée du bail ainsi que ses conséquences (I) et dans un second celles du changement d'activité (II) notamment au regard du droit au renouvellement, la clause de durée annonçant la fin prochaine du bail.

I - CESSION ISOLEE DU BAIL COMMERCIAL ET CONSEQUENCES

A/ DE LA CESSION

La protection légale énoncée par l'article L145-16 du Code de commerce, prohibant les clauses interdisant la cession du bail ne s'applique qu'en cas de cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce, en dehors de ce cas c'est la liberté contractuelle qui prévaut énoncée par les règles de droit commun (A), il existe cependant des entraves à cette liberté (B).

1/ Les règles du droit commun.

a) La liberté contractuelle : ce qui n'est pas interdit est permis...

En effet l'article 1717 du Code civil énonce que "Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur."

Il pose le principe de la liberté contractuelle des parties, aussi sauf stipulation contraire au bail, le preneur peut librement le céder.

En l'espèce le bail n'est pas cédé à l'acquéreur du fonds, c'est donc la clause du bail qui s'applique et celle-ci stipule que "La cession isolée du bail est autorisée..", rien ne s'oppose alors à ce que Madame GARONNE cède le bail.

b) .....mais peut être encadré par les parties.

Cette liberté des parties en matière de cession de bail commercial, peut conduire d'un simple encadrement de la cession à la totale interdiction ; dans ce dernier cas le preneur doit respecter l'interdiction sauf à s'exposer à la résolution du bail pour faute.

En l'espèce bien que la cession soit autorisée une limite est posée : " le bailleur devra être appelé à l'acte de cession par lettre recommandée avec accusé de réception". Il s'agit là d'une clause de concourt qui devra être respectée pour éviter toute résolution du bail.

A cette fin Monsieur VIOGNIER, propriétaire du local, devra être sommé d'assister à la passation de l'acte de cession en qualité non pas de partie mais d'intervenant. Si toutefois celui-ci ne répondait pas à cette sommation, Madame GARONNE pourrait malgré tout céder son bail en sollicitant du juge l'autorisation de conclure la cession sans son intervention.

Par ailleurs, à moins que l'acte soit passé en la forme authentique, même si Monsieur VIOGNIER intervient, la cession devra lui être signifiée par exploit d'huissier, puisqu'il s'agit d'une cession de créance soumise à cette formalité légale énoncée à l'article 1690 du Code civil.

A défaut elle ne lui sera pas opposable et Monsieur PINOT sera considéré comme un occupant sans droit ni titre.

Précisons qu'en l'espèce l'acte devra être passé en la forme authentique, forme requise pour les débits de boissons (article 504 du Code général des impôts).

2/ Les limites à la liberté contractuelle.

En effet si les parties peuvent librement décider de la possibilité de céder le bail et de la nécessité de l'intervention du bailleur, elles peuvent d'une part se voir imposer l'intervention à l'acte des conjoints suivant leur régime matrimonial et d'autre part se heurter à l'exercice du droit de préemption de la commune.

a) L'intervention du conjoint

En l'espèce l'intervention du bailleur résulte d'une disposition contractuelle celle éventuelle de l'époux de Madame GARONNE et de l'épouse de Monsieur PINOT, s'il est marié, résulte de leur régime matrimonial.

L'article 1424 du Code civil stipule que "Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, .....". Concernant Madame GARONNE il est précisé qu'elle est mariée sous le régime de la communauté mais pas si elle a acquit ou crée le fonds de commerce avant son mariage. Si elle l'a acquit ou crée avant son mariage il s'agit d'un bien propre, sinon il s'agit d'un bien commun (à moins de remploi de fonds propre). Si le bien est propre il n'y a pas lieu de faire intervenir son époux à la cession. Si le bien est commun on pourrait pensé que son intervention est nécessaire, or ce n'est pas le cas à l'occasion de la cession isolée d'un élément du fonds de commerce. Aussi quelque soit la qualification

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