Les règles générales applicables aux VEFA

VEFA – Vente d’immeuble à construire

Vente d’immeuble à construire → VIC ≠ VIR

Chapitre 1 – Les règles générales applicables aux VEFA

Introduction

La VIC est une vente sur plan cad une vente à livrer ou encore une vente sur une chose future. Au sortir de la 2nde Guerre mondiale, cette vente n’existait pas alors que se posait la question primordiale de la reconstruction ainsi que celle toute aussi primordiale du financement de celle-ci. La recherche juridique a eu comme base le besoin de concilier ces deux objectifs afin de trouver une formule permettant le développement de la construction d’immeuble divisé en fractions entre plusieurs personnes tout en faisant participer celles-ci au financement de l’opération. Dès 1961, un projet de loi visera à apporter une protection juridique dans le domaine de l’accession et fera apparaître la notion de vente en état futur. Mais c’est seulement en 1967 qu’une loi du 3 janvier donnera véritablement son statut à la vente d’immeuble à construire. Ce statut a mis en place 2 séries de dispositions.

• Des dispositions d’ordre général applicables à toutes les ventes d’immeuble à construire qui ont été intégrées au Code civil sous la forme des articles 1601-1 à 1601-14. Aussi 1642-1, 1646-1, 1648 alinéa 2, 1792.
• Des dispositions particulières applicables aux seules ventes portant sur des locaux à usage d’habitation ou mixte assorties de versement avant l’achèvement de l’immeuble et que l’on identifie comme appartenant à un secteur protégé nommé ainsi dans la pratique et codifié quant à elle dans le Code de la construction et de l’habitation aux articles L261 et suivants et R261 et suivants.

L’ensemble de ces règles, générales et spécifiques, est complété par les règles de droit commun de la vente pour tous les points qui ne sont pas visés par les règles précédentes.

Le Code civil dispose donc en tant que règle générale dans son article 1601-1 que « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Il précise en outre que cette vente ne peut être conclue qu’à terme ou en état futur d’achèvement » (à savoir par ♥).

I/ La genèse d’une vente bien particulière

Même si le Code civil n’avait pas prévu cette opération particulière, elle s’y est parfaitement intégrée et les règles de droit commun lui ont servi d’assise. Ainsi nous sommes bien dans un contrat auquel s’appliquent les règles du Code civil qui stipulent que tout contrat est un accord de volonté entre 2 ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Ce qui est le cas de la vente d’immeuble à construire où dans le contrat le vendeur s’engage à une obligation de créer et de transmettre un immeuble qu’il va édifier. Ce contrat contient donc une obligation de faire qui est aussi une vente qui est elle, selon les dispositions du Code civil, une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.

En matière de vente d’immeuble à construire, la notion de vente telle qu’elle est portée dans le Code civil apparaît dans les définitions des deux types de contrat permis par le législateur dans ce domaine, lesquelles précisent les règles en matière d’objet et de prix. En effet, selon l’article 1601-2 du Code civil repris par l’article L261-2 du Code de la construction et de l’habitation « la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer un immeuble à son achèvement, l’acheteur, lui, s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à cette date. Le transfert de propriété s’opère alors de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble et il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente » (à savoir par ♥).

→ Possibilité pour l’acheteur de faire des versements ; au fur et à mesure de l’élévation de la construction comme les VEFA. Versements faits sur un compte bloqué et le promoteur n’y a pas accès.

On voit bien là que la chose que le vendeur s’engage à livrer est un immeuble mais que sa livraison n’a lieu qu’à son achèvement. Ce qui sous-entend l’obligation de faire qu’est sa construction par ce même vendeur. Donc, l’acheteur dans ce cas, n’en paie le prix qu’à la livraison.

En ce qui concerne la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), l’article 1601-3 du Code civil repris par l’article L261-3 du Code de la construction et de l’habitation nous précise « qu’il s’agit du contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux » (à savoir par ♥).

VIC → VAT + VEFA

Ici l’opération se présente comme un millefeuille. L’objet est toujours un immeuble mais il n’est pas pris en un seul bloc mais saucissonné en tranches d’exécution des travaux qui vont permettre de parvenir à sa construction. Le prix suit le même sort. Dans les deux cas, vente à terme (VAT) ou vente en état futur d’achèvement (VEFA), il s’agit de la vente d’une chose qui n’existe pas encore cad d’une chose future. Cette vente est permise par les dispositions de droit commun. S’agissant de la vente d’une chose qui n’existe pas encore, donc future, les dispositions du Code civil permettent en effet cette opération dans la mesure où l’objet est déterminé quant à son espèce. Par ailleurs, la quotité de cette chose peut être incertaine par rapport aux aléas, pourvu qu’elle soit déterminée sur la chose à faire au fur et à mesure.

Dans le cas des VIC, même s’ils n’existent pas encore, l’objet de l’obligation est bien déterminé puisqu’il s’agit d’un immeuble. Par ailleurs le droit commun admet aussi que les choses futures peuvent faire l’objet d’une obligation. Outre le droit commun, d’autres textes particuliers plus protecteurs en matière de vente que celui-ci, ou que ceux du statut général spécifique du secteur protégé sont aussi applicables aux ventes d’immeuble à construire. Notamment :

• La loi du 13 juillet 1979 en matière de protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.
• La loi du 22 décembre 1972 en matière de protection du démarchage et de la vente à domicile.
• La loi du 17 mars 2014 en matière de protection de contrat conclu hors établissement.

Le domaine législatif a par ailleurs été en perpétuel mouvement dont les derniers sursauts sont l’ordonnance du 13 octobre 2013 et la loi du 6 août 2015.

...