TP – Acheter un bien loué

Gestion locative                                                                                                                                                                                        Fiche GL 6

TP – Acheter un bien loué

Article paru dans le Particulier Immobilier en juin 2016.

Contexte : Vous êtes gestionnaire de biens dans une agence parisienne. L’un de vos clients-bailleurs, M. Jean Némard, aimerait acquérir un nouveau bien, qu’il compte louer, afin d’augmenter ses revenus fonciers. Jean Némard a repéré un logement en vente, mais qui est déjà loué. Il vous demande votre avis car jusqu’alors, il a toujours acheté des appartements vides.

Travail à faire :

1. Exposez les avantages et inconvénients concernant l’achat d’un bien loué.
2. Décrivez le type de bien, de bail et le profil de locataire que Jean Némard a intérêt à trouver s’il veut obtenir une décote importante à l’achat.
3. Indiquez les autres éléments auxquels Jean Némard devra prêter attention avant d’acheter son bien.
4. Jean Némard se demande si son locataire a le droit de faire changer la serrure de sa porte d’entrée sans l’en avertir ?

Après quelques recherches, vous vous apercevez que vous connaissez le propriétaire du bien qui intéresse Jean Némard : il s’agit de Sam Dissoire. En effet, Sam Dissoire a contacté le service Transaction de votre agence dans le cadre de sa future vente. Vous décidez de collaborer avec votre collègue de Transaction.

Travail à faire :

1. Préparer une fiche conseils à destination de Sam Dissoire, dans laquelle vous indiquez comment optimiser sa vente.

Vous enverrez votre travail sur Compilatio : https://www.compilatio.net/dossier/v5byw

Article 2 : Faut-il vendre son bien libre ou occupé ?

    Le Particulier Immobilier Par Frédérique LEHMANN Publié le 02/12/2020

Vous devez vendre votre logement en cours de bail. Faut-il d’abord donner congé au locataire, ou vendre avec le locataire en place ? Nos conseils.

Divorce, problème de santé, succession, nouveaux projets… Par nécessité ou par choix personnel, le propriétaire d’un logement loué peut décider de le vendre en cours de bail. Pour vendre sans locataire, il devra au préalable donner congé à ce dernier 6 mois avant la fin du bail. Ce ne sera pas possible si l’échéance du bail est trop proche. Ou si elle est trop lointaine et que la vente présente un caractère d’urgence. Dès lors, il faudra vendre le bien occupé.

Vendu avec le logement

En cours de location, le propriétaire est libre, à tout moment, de vendre le logement occupé par son locataire. Nul besoin d’en informer ce dernier, ni de lui délivrer un congé, même si, en pratique, il est préférable de le prévenir afin de maintenir de bonnes relations. Le locataire ne bénéficie alors d’aucun droit de priorité pour acheter - sauf s’il s’agit d’une vente à la découpe ou d’une première vente en cas de mise en copropriété -, ce qui ne l’empêche pas toutefois de proposer d’acquérir le logement, selon les règles du marché. Rien ne change donc pour lui. S’il désire rester locataire, le bail se poursuit exactement aux mêmes conditions, jusqu’à son échéance, avec le nouveau propriétaire. C’est ce dernier qui sera chargé, au terme du bail, de la restitution du dépôt de garantie. Le vendeur devra donc lui transmettre cette somme au moment de conclure la vente.

À savoir :

Le propriétaire qui délivre frauduleusement un congé pour habiter ou pour vendre encourt une amende  : jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Gare au risque de décote

Reste qu’il n’est pas si facile de trouver un acheteur pour un logement déjà occupé par un locataire. D’où le risque de devoir appliquer une décote sur sa valeur de marché, s’il était vendu libre. « La vente d’un bien occupé n’entraîne pas automatiquement une baisse du prix de vente », nuance toutefois Éric Allouche, directeur exécutif des agences immobilières du réseau ERA. Et, de fait, l’ampleur de la décote dépendra, outre de la qualité et de l’emplacement du bien, de l’objectif de l’acquéreur : veut-il ce logement pour lui-même ou souhaite-t-il réaliser un investissement locatif ?

Un prix à géométrie variable

S’il veut acheter le logement pour l’occuper ou y loger un proche, il ne s’embarrassera pas d’un bien occupé par un locataire. Sauf à accepter d’attendre que celui-ci quitte les lieux, de lui-même ou à la suite d’un congé. Et si le bail doit arriver à échéance moins de 2 ans après l’achat, l’acquéreur devra se montrer patient, car le congé pour reprise, qui doit être donné au moins 6 mois avant l’échéance, ne pourra prendre effet qu’à l’expiration d’une durée de 2 ans après l’acquisition (1). Dans le même esprit, si le vendeur a signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), notamment en vue d’obtenir une subvention pour des travaux, il se sera engagé à louer le bien à titre de résidence principale, non durant 3 ans, mais pendant 6 ou 9 ans. Le nouveau propriétaire, « héritant » alors de plein droit de la convention, devra s’accommoder de la durée d’engagement de location qui l’accompagne (2). Il y a de quoi refroidir ses ardeurs. L’acquéreur, s’il est intéressé, risque donc de négocier le prix, surtout si l’échéance du bail est lointaine.

Attention également à l’âge du locataire. S’il a plus de 65 ans et des revenus modestes (3), ou s’il héberge une personne répondant à ces conditions, il n’est pas possible de lui donner congé sans lui proposer une offre de relogement dans le même secteur géographique, ce qui est en pratique souvent impossible. Le propriétaire aura alors le plus grand mal à trouver un acquéreur disposé à accepter l’absence totale de visibilité quant à la date de libération du logement… Sauf si ce dernier est lui-même âgé de plus de 65 ans ou a des revenus tout aussi modestes. Car il sera, lui, autorisé à donner congé au locataire pour les motifs habituels, vendre ou habiter, notamment.

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