Faut-il encadrer les loyers ?

• DM- Faut-il encadrer les loyers ?

• Objectif : Saisir et comprendre l’intérêt de la modélisation pour éclairer les décisions des politiques publiques.

Document 1 –  Evolution des loyers

1. Lecture – Faites une phrase donnant la signification de la donnée du premier trimestre 2013.

Au 1er trimestre de 2013, les loyers avaient augmenté de 24.25% par rapport au 4e trimestre de 1998.

1. Calculer – Un loyer était de 800 euros au 1er trimestre de 1998. De combien est-il au 1er trimestre de 2013 s’il a suivi la hausse des prix.

1. Calculer – Un loyer était de 1000 euros au 1er trimestre 2006. S’il a suivi la hausse référentielle des loyers, à combien se montera-t-il au 1er trimestre 2013, soit 7 ans plus tard ?

Document 2 – La modélisation d’un prix plafond

1. Constater – A l’aide du graphique ci-dessus, déterminez, en situation de concurrence, quel va être le prix du m² et le nombre de logements mis en location dans cette ville.

A 30 euros le m² il y aura 400 000 de logements mis sur le marché par les offreurs (propriétaires bailleurs) et la même surface louée par les acheteurs (locataires). Graphiquement, cela correspond à l’intersection de la courbe d’offre et de la courbe de demande.

1. Analyser – Déterminez graphiquement ce qu’il adviendrait du nombre de logements mis en location si une décision des pouvoirs publics « plafonnait » le prix des loyers à 25 euros le m2

A 25 euros, il y aurait environ 480 000 logements qui seraient demandés par d’éventuels locataires, mais à ce prix l’offre de logements s’établirait à  peu près à 320 000 logements, on verrait donc apparaître un déficit de 160 000 logements entre l’offre et la demande de marché (situation de pénurie d’offre / rationnement de la demande).

Le retour au point d’équilibre est rendu impossible par la rigidité des prix instaurée par le « plafonnement » des loyers.

1. Expliquer – Expliquez cette nouvelle situation par les réactions des offreurs et des demandeurs lorsqu’ils sont confrontés à ce prix plafond.

Là aussi en l’absence de tout autre principe ( ceteris paribus) , on peut s’attendre à voir jouer la « loi  de l’offre et de la demande ». Face à l’abaissement des loyers, de nouveaux locataires vont se porter sur ce marché estimant qu’à ce prix il est « intéressant » pour eux d’habiter dans cette zone géographique. Inversement une partie des propriétaires va juger qu’à ce prix, la rentabilité de leur capital n’est plus assurée et vont donc cesser de louer, ce qui diminue les quantités offertes.

1. Analyser – Représentez graphiquement ce qu’il adviendrait d’une hausse massive de la population dans cette ville, du fait d’une forte migration.

Déplacement de la droite de demande vers la droite car augmentation des quantités de logements demandées. Dans un premier temps, le prix reste le même du fait du plafonnement, la pénurie est plus importante. La rigidité des prix du m² entrainée par l’intervention de l’Etat empêche les mécanismes du marché de fonctionner « normalement » ce qui devrait se traduire par une augmentation des prix jusqu’au point d’équilibre.

Document 3 – Le logement, une marchandise comme les autres

1 : Constater - Quels éléments du texte indiquent que le marché de l’immobilier a depuis longtemps fait l’objet d’un encadrement par les pouvoirs publics en Allemagne ?

        Une politique de construction débuté en 1950, le gel des loyers des habitations construites avant 1949, réglementation des loyers issus de l’habitat social, et subventions publiques massives pour l’aide à la construction. Autant d’éléments extraits du document qui indiquent l’importance du rôle des pouvoirs publics, à tous les niveaux, et traduisent la mise en place d’une véritable « politique du logement ».

2 : Expliquer – Expliquez la phrase soulignée.

        La particularité du logement c’est d’une part que l’on ne peut pas lui substituer une autre consommation (comme les pâtes peuvent se substituer aux pommes de terre), un logement est donc irremplaçable.

        Ensuite le fait d’avoir un domicile conditionne une part essentielle de l’intégration sociale (accès à l’emploi, à un réseau de sociabilité,) comme en témoigne à rebours la situation des S.D.F.

        Enfin dire que ce n’est pas une marchandise comme une autre cela signifie que sans forcément perdre son caractère marchand, il importe de ne pas laisser aux seules forces du marché le soin de fixer l’équilibre entre l’offre te la demande à moins de prendre le risque de déboucher sur un équilibre économique et un sous optimum social lourd de conséquence, de nombreuses personnes ou demandeurs de logements se trouvant exclus du marché à travers les prix du marché.

• Vous présenterez les intérêts et limites d’une décision des pouvoirs publics d’encadrer les loyers. (20 lignes)

        L’accès au logement est aujourd’hui encore l’une des problématiques croissantes des sociétés développées comme en témoigne la recrudescence des problématiques qui se jouent autour de cette question sociale en France. Le logement n’est pas une marchandise comme les autres en ce sens qu’il ne peut être substitué par un autre bien et qu’il conditionne en grande partie l’intégration sociale d’un individu. D’autre part, il constitue le post budgétaire le plus important des ménages locataires et conditionne donc en grande partie leur solvabilité voir le reste de leurs dépenses. De ce fait, faut-il « laisser faire » les mécanismes du marché et espérer une situation permettant de  satisfaire pleinement offreurs et demandeurs de logement ou bien, à l’instar du « voisin allemand », l’Etat doit-il intervenir pour encadrer les conditions d’accès à ce bien nécessaire ?

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