Dossier De Vente Immobilier: De la visite d'un bien immobilier à la signature de l'acte de vente

1) De la visite d'un bien immobilier à la signature de l'acte de vente

Étape 1 : l’offre d’achat

Après plusieurs mois de recherches, les époux DURAND, ont trouvé un appartement dans un immeuble du 18ème siècle situé dans le 9ème arrondissement de Paris. Ils entendent financer leur achat de 430 000 € au moyen d’un prêt de 300 000 €, leurs économies servant à régler la commission de l’agence, le dépôt de garantie et les frais d’acte.

L’agent immobilier leur demande de faire une offre d’achat au vendeur. Ils souhaitent savoir si cela les engage.

Oui, l’offre d’achat ferme et sans réserve engage celui qui l’établit. C’est une pratique courante mais non obligatoire.

Dans cette offre, Monsieur et Madame DURAND proposent à leur vendeur d’acheter son appartement à un prix (égal ou inférieur à celui qu’il demande) et des conditions déterminés. Pour ne pas être liés trop longtemps par leur proposition, les époux DURAND ont intérêt à la limiter dans le temps. Ils ne pourront donc pas la retirer avant l’expiration de la date prévue.

Si le vendeur n’accepte pas leur offre dans le délai fixé, Monsieur et Madame DURAND retrouvent leur liberté.

Si, au contraire, l’offre est acceptée aux conditions proposées (prix,…), ils sont tenus de signer un avant-contrat (promesse ou compromis de vente ).

Étape 2 : le choix du notaire

Après avoir accepté l’offre de Monsieur et Madame DURAND, le vendeur leur propose de contacter son notaire pour fixer un rendez-vous de signature du compromis de vente . Monsieur et Madame DURAND se demandent s’ils peuvent recourir aussi à un notaire.

Oui, le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel chacun à leur notaire sans surcoût pour l’acquéreur.

Étape 3 : le compromis ou la promesse de vente

Le notaire chargé de la vente, convie le vendeur et le couple DURAND à un rendez-vous de signature. Il leur adresse le RIB de l'Office Notarial et leur demande de procéder au virement de la somme correspondant à 10% du prix d’acquisition et aux frais de rédaction du compromis de vente . Il demande au vendeur de faire réaliser pour cette date différents diagnostics sur le bien.

Le vendeur et les époux Durand se demandent s’il s’agit d’une pratique courante ?

• Concernant les acquéreurs

En contrepartie de l’engagement du vendeur, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Il est généralement de 10% du prix d'achat. Ce montant peut être librement diminué.

Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif.

A compter du 1er janvier 2015, tous les paiements d'un montant supérieur à 3.000 € (10.000 euros auparavant) reçus ou émis par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent obligatoirement être réalisés par virement bancaire.

Les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu'ils établissent. Le non respect de ces obligations est passible d'une amende.

Toutefois, les époux DURAND ont le droit de se rétracter pendant un délai de 7 jours (à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Ils n’ont à justifier d’aucun motif et pourront récupérer alors intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation. Le destinataire de la rétractation est en principe le vendeur. Lorsqu'un intermédiaire est intervenu (agent immobilier, notaire), il est préférable de lui notifier également.

Depuis le 1er avril 2013, tous les paiements d’un montant supérieur à 10.000 euros reçu ou émis par un notaire devront obligatoirement être réalisés par virement bancaire.

Désormais, un client ne peut plus recevoir d’un notaire le prix de vente de son bien immobilier par chèque et les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu’ils ont établis.

En effet, en vertu du décret du 20 mars 2013 (décret n° 2013-232 relatif aux paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière, Journal Officiel du 22 mars 2013), dès qu'ils dépassent le somme de 10.000 euros, les paiements (frais d’actes, prix de vente d’un appartement ou d’une maison…) des actes notariés donnant lieu à publicité foncière (vente, donation de bien immobilier…) doivent être réglés uniquement par virement bancaire. Ce seuil de 10.000 euros sera abaissé à 3.000 euros en 2015.

• Concernant le vendeur

Oui, il a l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant :

• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),

• l’état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,

• l’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages (constat d'état parasitaire),

• le diagnostic de performance énergétique (DPE),

• l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT),

• l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans,

• le certificat établi à l'issue du contrôle de l'installation d'assainissement non collectif,

• l'information sur la présence d'un risque de mérule.

Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de permettre aux époux DURAND d’être informés de l’état du bien.

Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres renseignements sont fournis par le

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