Comment mettre en œuvre le régime fiscal de la société civile immobilière ?

Comment mettre en œuvre le régime fiscal de la société civile immobilière ?

La société civile immobilière est régie par le dahir portant code des obligations et contrats (DOC). L'objet et la finalité de cette société sont à caractère civil. Il est rappelé à cet égard, que l'exercice habituel ou dans un cadre professionnel des activités d'achat d'immeubles en vue de les revendre en l'état ou après transformation, constitue un acte de commerce en vertu de l'article 6 du nouveau code de commerce. Ce type d'activités ne peut plus être réalisé dans le cadre d'une société civile.

Le présent sujet a pour objet de rappeler le régime fiscal applicable aux sociétés civiles immobilières autres que les sociétés immobilières transparentes

1. Rappel commenté des dispositions légales et doctrinales :

1.1 Rappel succinct du régime juridique :

La société civile immobilière a un objet civil consistant, en l'occurrence dans l'acquisition de biens immeubles destinés à la location. Cette société est régie comme indiqué ci-dessus par les dispositions du DOC et ne relève pas à ce titre du régime des sociétés commerciales. Cette société n'est pas immatriculée au registre de commerce. En l'absence de dispositions statutaires contraires, la responsabilité des associés est indéfinie et solidaire.

NB : Selon les dispositions du nouveau code de commerce, l'achat de biens immeubles destinés à la revente en l'état ou après transformation constitue une opération commerciale.

1.2 Régime fiscal applicable :

a) Régime afférent à la constitution de la société :

- Droits d'enregistrement : les apports de capital à la société civile à titre pur et simple sont soumis aux droits d'enregistrement au taux proportionnel de 0,5% quelle que soit la nature de ces apports. Le passif grevant les apports faits à titre onéreux sont soumis aux droits de mutation selon la nature des biens apportés en question.

b) Régime lors du fonctionnement :

- Impôt sur les sociétés : d'après l'article 2 de la loi n°24-86 relative à l'impôt sur les sociétés, les sociétés civiles immobilières, autres que les sociétés réputées être transparentes selon cette loi, sont passibles de l'impôt.

A cet égard, la société civile immobilière est assujettie à la tenue d'une comptabilité régulière et à la déclaration de son résultat fiscal déterminé d'après l'excédent des produits imposables sur les charges déductibles.

L'impôt est dû sur ce résultat fiscal au taux de droit commun qui s'élève actuellement à 35%. La société est également soumise à la cotisation minimale calculée sur les produits d'exploitation au taux actuel de 0,5% sous réserve de l'exonération de début d'exploitation.

A cet égard, les produits imposables inclus dans le résultat fiscal correspondent principalement aux revenus de location. De même, les charges y afférentes concernent l'amortissement des biens immeubles selon les taux en usage dans le secteur en question et les autres charges locatives.

Par ailleurs, la cession des biens immeubles ou des titres de participation détenus par les sociétés civiles, est soumise à l'IS en tenant compte des abattements prévus par l'article 19 de la loi relative à cet impôt sauf option pour l'exonération totale prévue par ce même article.

- Cas particulier des sociétés à prépondérance immobilière :

La loi relative à l'IS met à la charge de ces sociétés certaines obligations déclaratives. En effet, il est rappelé que ces sociétés sont définies comme tel lorsque leur actif brut immobilisé est constitué pour 75% au moins de sa valeur, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier ou par d'autres sociétés à prépondérance immobilière.

Ces sociétés sont tenues de joindre à la déclaration de leur résultat fiscal, la liste nominative des détenteurs de leurs parts sociales.

- Taxe sur la valeur ajoutée : la société civile immobilière ayant une activité civile est a priori hors champ d'application de la TVA en vertu des dispositions de la loi n°30-85 relative à cette taxe. Toutefois, la location meublée est soumise à la TVA.

A cet égard, la location nue est hors champ de la TVA ; ce qui implique que les loyers facturés par la société ne sont pas grevés d'une quelconque taxe. Corrélativement, les taxes supportées en amont par la société aussi bien sur les biens immeubles que les autres achats et frais généraux ne sont pas récupérables. Ces taxes rentrent dans le coût des biens auxquels elles s'appliquent.

- Patente et taxe urbaine :

- Impôt des patentes : du fait que la société civile immobilière ne réalise pas une activité commerciale ou n'exerce une quelconque profession, n'est pas assujettie à l'impôt des patentes.

- Taxe urbaine : du fait que les revenus locatifs de la société civile relèvent de l'impôt sur les sociétés, cette

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