VEFA : vente dans le futur état d'achèvement

A. La VEFA : la vente en état futur d'achèvement :

Les textes législatifs et réglementaire relatif à la VEFA, le DOC 12 août 1913 la loi 44-00 modifiant et complétant le DOC, le dahir du 18 février 2011portant promulgation de la loi 31-08 sur la protection du consommateur.

La VEFA est un contrat de vente où l'acquéreur accède à la propriété, cependant le schéma classique de la vente a longtemps paru inadapté à la commercialisation des immeubles neufs. Et ce pour des raisons de financement de la construction, les promoteurs n'ont pas les moyens financiers pour faire aboutir leur programme, d'où l'idée de faire participer au financement ceux qui sont intéressés par le programme.

Dans les années 38 en Europe l'idée de la création d'une société dont l'objet est la construction, et dont les apports constituent des avances pour les financements. C'est sur cette évolution que la loi de 1967 relative à la vente d'immeuble à construire (VIAC en France). Au Maroc, l'art. 61 du DOC le législateur accepte que l'obligation peut avoir pour objet une chose future et incertaine. ( sauf exceptions prévues par la loi )

Cependant à cette chose incertaine, il existe des garanties de deux ordres, en effet, l'art 618 de la loi 44-00: " est considéré comme vente d'immeuble toute convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux."

Par ailleurs, la VEFA se distingue de quelques espèces particuliers de la vente tel que la vente à réméré, c'est une vente avec la faculté de rachat et dont le terme du contrat ne doit pas excéder 3 ans (voir l'article 585 du DOC). A coté de ça il ya La vente à option = vente sous condition suspensive, (elle n'est pas reliée à la volonté des parties mais reliée à un élément extérieur au contrat (voir les articles 601 et suivant).

B. Le SELEM:

C'est une convention où l'une des deux parties avance une somme d'argent à l'autre qui s'engage à livrer dans un délai déterminé (concerne les denrées alimentaires). La loi 44-00 a pour objet d'instaurer des règes de moralité, la transparence et la sécurité juridique, le deuxième objectif est une réduction du coup de la construction puisque les banques mobilisent des montants de prêt au profit de promoteur et donc cela constitue un levier de l'autofinancement des projets immobiliers.

La loi 44-00 concerne aussi bien les immeubles à usage d'habitation que ceux à usage professionnel, industriel, commercial. Elle concerne aussi bien les personnes publiques que les personnes de droit privé.

C'est une convention cela veut dire qu'un contrat préliminaire doit être établi, ce contrat préliminaire peut être un acte authentique ou un acte ayant date certaine élaboré par un professionnel agréé (avocat - adoul) et donc la liste nominatif fixée annuellement par le ministre de la justice, le contrat préliminaire doit être signé et paraphé par les parties et par celui qui l'a dressé. Ce contrat ne peut être signé qu'après l'achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée RDC, il faut souligner que le contrat préliminaire doit contenir des mentions obligatoires, d'abord l'identité du promoteur et de l'acquéreur, le titre de la propriété de l'immeuble, les servitudes (C'est ce titre qui précise les droits réels et les servitudes foncières), le numéro et la date de l'autorisation de la construction, la description de l'immeuble, le prix et les modalités de paiement avec le délais de livraison.

QUELS SONT LES MODALITES DE PAIEMENTS ??

Le vendeur (qui continue d'être maître s'ouvrage) ne peut exiger aucun versement avant la signature du contrat préliminaire, une première partie du prix de la construction au moment de l'achèvement des travaux relatif aux fondations au niveau du rez-de-chaussée. La deuxième partie du paiement interviendra lorsque les gros œuvres seront achevés de l'immeuble.

La troisième partie sera réglée lors de l'achèvement des travaux définitifs, il faut souligner qu'il n'y a pas d'indication de quotte part de paiement, cependant en cas de retard de versement, il existe des indemnités au profit du promoteur, 1% par mois dû sans dépassé 10% de la somme après mise en demeure, si le bénéficiaire se rétracte au cours de l'opération

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