Sécurité cardinale de la loi française

Sûreté cardinale du droit français fondée sur « un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation » , l’hypothèque a connu de nombreuses modifications juridiques en lien avec un contexte socio-économique en évolution permanente, ponctué de relances et de crises. La plus récente manifestation de cette adaptation constante du droit hypothécaire a été l’ordonnance du 23 mars 2006, destinée à moderniser ce droit et à relancer le crédit hypothécaire.

La nécessité pour le législateur français d’améliorer le régime et la physionomie de cette sûreté s’est en effet très récemment imposée, en raison de l’obsolescence de certaines dispositions du droit hypothécaire (dont certaines datent du Code civil de 1804), de la perte de vitesse considérable subie par l’hypothèque face à des sûretés concurrentes toujours plus attrayantes (telles que les sûretés personnelles ou la propriété-sûreté), et de l’image controversée dont elle pâtit (car perçue comme redoutable et traumatisante pour le constituant, en raison de la charge psychologique qu’elle fait peser sur lui, et du caractère dramatique des procédures de saisie immobilière dont il risque de faire l’objet).

C’est pourquoi le législateur de 2006 a confié à la Commission Grimaldi et au gouvernement la tâche de rénover le régime de cette sûreté, et d’exploiter de manière optimale les atouts non négligeables et avérés de l’hypothèque, tant sur le plan juridique qu’économique.

Elle représente ainsi d’un point de vue juridique une sûreté efficace et équilibrée, à la fois sécurisante pour le créancier et respectueuse des intérêts du constituant. Elle est un gage de sécurité pour le créancier, dans la mesure où la valeur des biens immobiliers est généralement élevée et suffisante pour honorer l’obligation garantie, mais également en raison du formalisme de la publicité foncière qui lui assure une opposabilité aux tiers, et de la contrainte psychologique pesant sur le débiteur qui ne se sent pas pleinement propriétaire de son bien et qui doit dès lors respecter ses échéances. Quant au constituant, l’absence de dépossession du bien hypothéqué au profit du créancier lui permet de continuer de disposer de la jouissance et des fruits de ce bien.

Elle constitue en outre sur le plan économique un instrument de crédit utile et privilégié, permettant au constituant de disposer pleinement des ressources financières procurées par ses biens immobiliers, dont la valeur lui assure des liquidités par le truchement du crédit hypothécaire. De façon plus globale, elle permet de stimuler le marché du crédit, ainsi que le marché immobilier, puisqu’elle permet l’accession à la qualité de propriétaire par le biais d’un crédit hypothécaire.

La récente crise étatsunienne des subprimes de 2007 liée aux prêts hypothécaires à risque, qui s’est traduite en France par une explosion de la bulle immobilière et par la crise économique subséquente de 2008, a néanmoins mis en exergue les faiblesses de cette sûreté. L’utilité économique de l’hypothèque est ainsi subordonnée à un usage responsable et maitrisé de l’endettement des ménages, de même que son efficacité juridique est tributaire de la fluctuation de valeur des biens immobiliers qui en sont grevés . L’hypothèque perd ainsi une grande partie de son intérêt lorsque la valeur du bien grevé diminue de façon considérable en corrélation avec la baisse des prix du marché immobilier, et mais également lorsque les taux d’intérêts augmentent de telle sorte qu’ils rendent difficile l’accès à l’emprunt immobilier.

Eu égard aux qualités intrinsèques indéniables de l’hypothèque, et au rôle substantiel du crédit hypothécaire immobilier dans l’économie nationale et internationale, il est légitime de se demander si l’ordonnance du 23 mars 2006 a promu de manière suffisante l’hypothèque, ou si cette sûreté reste encore à promouvoir.

S’il est incontestable que la réforme de 2006 a rénové en profondeur le droit des sûretés, il semblerait qu’elle n’ait pas vraiment bouleversé le droit hypothécaire, et qu’elle ne soit pas arrivée à le promouvoir de façon satisfaisante, en raison de la prudence dont a fait preuve le législateur en la matière. A une période où le marché de l’immobilier se relève progressivement de la crise, où les taux d’intérêt sont à un niveau relativement bas, et où le problème du logement est devenu une préoccupation majeure du gouvernement , il devient donc nécessaire de développer le recours au crédit hypothécaire, du fait de son rôle de vecteur de la croissance économique (I) ; une telle attitude peut néanmoins s’avérer dangereuse si elle n’est pas encadrée, comme en témoignent les récentes crises immobilières survenues au cours de cette décennie, il convient donc de tirer les leçons de ces crises et de maitriser les risques liés à la promotion du crédit hypothécaire (II).

I] Le nécessaire développement du recours au crédit hypothécaire, vecteur de croissance économique :

Des innovations importantes ont été apportées au droit hypothécaire par l’ordonnance du 23 mars 2006, notamment sur le plan des règles de constitution, de transmission et de réalisation de l’hypothèque, et de la consécration de mécanismes hypothécaires nouveaux. Il semble néanmoins que cette réforme n’ait pas été assez ambitieuse pour relancer l’attractivité et la compétitivité économiques et juridiques de l’hypothèque nécessaires à la promotion du crédit hypothécaire (A) ; une telle promotion n’est possible que si le législateur consent à approfondir le mouvement de libéralisation du régime de cette sûreté initié par l’ordonnance (B).

A) L’impérative stimulation de l’attractivité et de la compétitivité juridiques de l’hypothèque :

La perte d’efficacité et d’attractivité de l’hypothèque, mise en exergue par les crises économiques de la fin du XXème siècle, a conduit les pouvoirs publics à prendre des mesures permettant de susciter un regain d’intérêt pour cette sûreté auprès des consommateurs et des professionnels. Néanmoins, malgré ces efforts de modernisation du droit hypothécaire par la réforme des sûretés, l’hypothèque ne semble pas à l’heure actuelle en mesure de mieux lutter face à la concurrence des autres sûretés, tant à l’échelle du droit interne que du droit international, ce qui nuit considérablement au développement du crédit hypothécaire.

En droit interne, l’hypothèque est une sûreté évoluant dans un ordre juridique national foisonnant de sûretés

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