Le Contrat De Bail

LE CONTRAT DE BAIL IMMOBILIER

I. DÉFINITION DU CONTRAT DE BAIL

II. QUELLES SONT LES PARTICULARITÉS / LES CARACTÈRES DU CONTRAT DE BAIL ?

A. Contrat synallagmatique

B. Contrat consensuel

C. Contrat à titre onéreux

D. Contrat à exécution continue ou successive

E. Contrat « non intuitu personae »

III. LES OBLIGATIONS PRINCIPALES DES PARTIES

Tableau (4/4)

IV. LE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

A. Où le situer dans le paysage juridique des baux d’immeubles ? Schéma

B. Quand peut-on parler de « bail de résidence principale » ? = champ d’application

C. Exigence de forme – un écrit

D. Les éléments essentiels du contrat de bail de résidence principale

● Le bien

● Le prix

E. Les conditions principales du contrat de bail de résidence principale

● La condition de durée

● La condition de garantie

● La condition d’état du bien et le statut des réparations

1. DÉFINITION DU CONTRAT DE BAIL

Un contrat de bail existe dès qu’une personne (qu’on appelle le bailleur et qui est en général le propriétaire) cède l’usage et la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (qu’on appelle le preneur ou le locataire), en contrepartie du paiement d’un loyer.

Tout locataire a donc nécessairement un bail, même si parfois il l’ignore : il ne faut pas nécessairement qu’il y ait un écrit, comme il ne faut pas non plus qu’il y ait une durée précise, pour qu’il y ait un bail. On verra au point 5 qu’il faudra nuancer cette affirmation, à la lumière de réformes récentes.

2. QUELLES SONT LES PARTICULARITÉS / LES CARACTÈRES DU CONTRAT DE BAIL ?

J’en relève cinq :

1. C’est un contrat SYNALLAGMATIQUE : il engendre, dès sa formation, des obligations dans le chef des DEUX parties.

2. C’est un contrat CONSENSUEL : il se forme (se conclut) du seul consentement des parties, c’est-à-dire par l’effet de leur accord. Aucune forme particulière n’est requise pour créer le lien contractuel entre bailleur et locataire. Le bail peut être verbal. Il faudra nuancer cette affirmation à la lumière d’une réforme récente en matière de « bail de résidence principale ».

3. C’est un contrat À TITRE ONÉREUX : il existe une contrepartie évaluable en argent à la jouissance de la chose (contrairement au prêt).

4. C’est un contrat À EXÉCUTION CONTINUE ou SUCCESSIVE : les obligations des parties s’exécutent dans la durée, soit de manière continue (ex : l’obligation de laisser le locataire jouir des lieux), soit par prestations échelonnées (ex : l’obligation de payer le loyer chaque mois). Ce caractère du bail rejaillit sur l’effet de la sanction en cas d’inexécution des obligations nées du contrat : la résolution n’aura pas d’effet rétroactif. Le locataire ne saurait rendre ce qu’il a « reçu » (la jouissance des lieux). On parlera dans ce cas de résiliation.

5. C’est un contrat NON « INTUITU PERSONAE » : c’est-à-dire qu’il n’est pas conclu en considération de la personne des parties. Comme je vous le disais au cours, contrairement à un contrat de prestation d’artiste. Si Céline Dion doit se produire sur telle scène à telle heure pour son producteur de spectacles, elle ne peut céder l’exécution de ses obligations à un tiers. Par contre, dans le bail, le locataire peut CÉDER SON DROIT et la MORT du bailleur ou du preneur ne mettent pas fin d’office au contrat.

3. LES OBLIGATIONS PRINCIPALES DES PARTIES

Voici un tableau récapitulant les obligations du bailleur (4) et celles du locataire (4) :

Le BAILLEUR DOIT Le LOCATAIRE DOIT

1 DÉLIVRER LA CHOSE = le bailleur doit permettre au locataire de disposer de la chose et d’en jouir. [il s’agit d’une obligation CONTINUE, qui s’impose en permanence tout au long du bail]. La chose doit être « délivrée » en bon état de réparations. PAYER LE PRIX = c’est évidemment le loyer, contrepartie de la jouissance du bien, mais également et en principe ses accessoires (tels les impôts – MAIS la loi protège le locataire et met à charge du bailleur le précompte immobilier et la formalité de l’enregistrement)

2 ENTRETENIR LA CHOSE = à la différence du vendeur, le bailleur est tenu de maintenir la chose en bonne état, sous réserve des réparations dites « locatives ». ATTENTION : « entretenir la chose » est une notion juridique, elle n’a rien à voir avec du nettoyage ou de l’enlèvement de déchets ! USER DE LA CHOSE SELON SA DESTINATION ET EN BON PÈRE DE FAMILLE = le locataire doit respecter la destination du bien si elle est fixée dans le contrat (location d’une salle pour projection de film) ET doit conserver, protéger et entretenir le bien comme un « bon propriétaire » le ferait

3 GARANTIR CONTRE L’ÉVICTION = le bailleur doit garantir son locataire contre le trouble de droit d’un tiers. Par exemple, un tiers prétend avoir un droit de passage (= servitude) sur le bien loué et trouble la jouissance du locataire. Si la prétention du tiers est jugée fondée, le bailleur devra indemniser son locataire (dommages et intérêts) ou accorder une réduction de prix. (DROIT) SOUS-LOUER ET CÉDER SON BAIL = ces deux notions sont voisines et nous traitons ici de la seule sous-location. Il s’agit d’un bail nouveau, où le locataire devient bailleur à l’égard d’un tiers qui devient locataire. Ce bail nouveau peut porter en principe sur tout ou partie de la chose MAIS en matière de bail de résidence principale (voir infra), seule une partie du bien peut être sous-louée

4 GARANTIR

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