La Force Obligatoire Des Avant-contrats De Vente

Dissertation : La force obligatoire des avant-contrats de vente.

« Pacta sunt servanda » est un adage latin signifiant que les conventions doivent être respectées et qui a inspiré la rédaction de l’article 1134 de notre Code Civil relatif à la force obligatoire en matière de convention. Ce dernier dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Le parallèle établi avec la loi vise ici à exprimer la force de l’engagement conclu par les parties qui, ayant manifesté la volonté de créer le contrat, doivent en respecter et exécuter les stipulations au même titre qu’une loi. Le sens général de cet article 1134 du Code Civil est ainsi d’obliger les parties au respect et à l’exécution de leurs obligations mutuelles nées de la convention valablement formée. Ce texte pose une triple règle exprimant la force obligatoire du contrat : l’exécution de bonne foi de la convention ainsi que l’impossibilité de modification ou de révocation unilatérale de cette dernière.

L’avant-contrat quant à lui est une notion juridique nouvelle. Effectivement celle-ci n’existait pas au moment de la promulgation du Code Civil français en 1804. Ce terme d’avant-contrat a été dégagé par la doctrine et désigne des contrats dits préparatoires destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif, économiquement et juridiquement plus important. Cette formation progressive des contrats s’explique du fait de la complexité de certaines opérations. En attendant la réalisation de toutes les formalités requises les parties souhaitent avoir certaines des certitudes ce qui explique la conclusion de ces contrats préparatoires à la vente.

Ainsi la vente n’est le plus souvent que le point d’arrivée d’une opération contractuelle, commencée par un contrat préparatoire. Cette famille des avant-contrats est relativement vaste et si certains tombent en désuétude d’autres apparaissent primordiaux du fait de leur utilité dans le monde économique et immobilier en particulier.

D’après G. Cornu le pacte de préférence désigne la convention par laquelle le promettant s’engage, pour le cas où il se déciderait à conclure, à offrir par priorité au bénéficiaire du pacte la possibilité de traiter avec lui (sous obligation pour lui de lui porter à sa connaissance toute offre relative à ce contrat).

La promesse unilatérale de vente correspond à un accord de volonté par lequel une personne s’engage immédiatement envers une autre à passer avec elle un certain contrat à des conditions déterminées. Le bénéficiaire de cet engagement est investi d’un droit d’option durant lequel il reste libre de ne pas conclure le contrat envisagé ou à contrario de le conclure en levant l’option dans le délai qui lui a été imparti.

Enfin la promesse synallagmatique de vente est un accord de volonté par lequel deux personnes s’engagent réciproquement et définitivement dans les termes d’un contrat dont les conditions, au moins essentielles, sont déterminées et qui équivaut au contrat lui-même.

Cette phase d’élaboration de l’avant-contrat ne fait pas l’objet d’un texte général en matière de droit des obligations et a connu une évolution du seul fait du principe de la liberté contractuelle et d’ un encadrement jurisprudentiel critiqué pour l’insécurité juridique qu’il peut entraîner dans certaines situations. En effet bien qu’ils soient nommés avant-contrats de vente ce sont des contrats et doivent en conséquence être soumis au régime de l’article 1134 du Code Civil relatif à la force obligatoire.

D’après ces considérations il nous est permis de nous interroger sur la portée actuelle de la force obligatoire des avant-contrats de vente et si ce principe est à garantir leur efficacité juridique ?

Depuis une vingtaine d’années la pratique de ces avant-contrats de vente s’est fortement accrue, notamment en matière immobilière, et a entraîné des débats tant jurisprudentiels que doctrinaux. Or ces débats ont permis de mettre en exergue l’exécution partielle et non uniformisée du principe de la force obligatoire dans les avant-contrats de vente. D’où la nécessité d’une harmonisation de leur régime comme le prône la doctrine et a tenté de le faire l’avant-projet Catala.

I. L’exécution partielle et non uniformisée du principe de la force obligatoire dans les avant-contrats de vente.

Plusieurs problèmes se posent lorsqu’on évoque le principe de force obligatoire et les avant-contrats. En effet un débat oppose depuis des années doctrine et la jurisprudence rendue par la Troisième chambre civile sur la sanction de la rétractation de la promesse unilatérale de vente par le promettant. De plus la pratique de ces avant-contrats a mis en exergue les difficultés pouvant survenir au moment de procéder à une distinction entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique.

A. L’admission par la jurisprudence de la validité de la rétractation de la promesse unilatérale de vente.

Avec la promesse unilatérale de vente le bénéficiaire de la promesse n’a, avant la levée d’option, aucun droit réel sur le bien. Il ne bénéficie seulement que d’un droit d’option qui est potestatif lui conférant la faculté discrétionnaire de modifier une situation juridique préexistante en formant le contrat de vente et en devenant propriétaire du bien. De son côté le promettant est non seulement tenu de ne pas vendre à un tiers mais surtout il a dores et déjà donné son consentement à la vente et est donc, en principe, tenu par la force obligatoire de l’acte jusqu’à l’éventuelle caducité de la promesse.

Or l’arrêt Godart rendu par la Troisième chambre civile le 15 décembre 1993 refuse de se prononcer en faveur de l’exécution forcée en nature de la promesse. En effet au visa de l’article 1142 du Code Civil la Cour Suprême avait décidé que la rétractation du promettant postérieure à la levée d’option ne pouvait donner lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts en faveur du bénéficiaire. Or cette solution laissait entendre que la promesse unilatérale de vente ne conférait au promettant qu’une obligation de faire et que l’inexécution de cette obligation ne pouvait se résoudre que par l’octroi de dommages et intérêts.

Cette jurisprudence de 1993 a été majoritairement critiquée par la doctrine car reposant pour elle sur une erreur d’analyse. Le promettant n’est pas tenu d’une quelconque obligation de faire l’obligeant à maintenir

...