Droit fiscal, les plus-values des particuliers

Section 5 : Les plus-values des particuliers :

Taxe spéciale sur les plus-values dépassant le seuil de 50 000 €. 2 % pour les plus-values supérieur à 50 000 et jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieur à 260 000 €.

1) les plus-values immobilières :

Les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la cession de biens immobiliers sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % majoré des prélèvements sociaux.

La plus-value immobilière est déclarée et l’impôt est payé lors de la mutation le plus souvent par l’intermédiaire du notaire.  Il faut que l’impôt sur la plus-value soit payé au moment du dépôt de l’acte +> S’il n’y a pas de paiement l’acte n’est pas enregistré.

Le régime des plus-values immobilière s’applique aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé directement ou par l’intermédiaire de sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu. Le plus souvent ce sont des sociétés civiles immobilière dites de gestion.

Sont imposables :

• Les cessions d’immeubles battis ou non battis : Les plus values réalisées lors de cessions à titre onéreux. On vise par-là les ventes quel qu’en soit la forme et les modalités de paiements. On vise aussi les échanges même sans soul (= différences) et Les apports en société.

Les exonérations :

• La résidence principale. La plus-value réalisé lors de la cession d’une résidence principale est exonéré quelque soit le type de logement (résidence principal = immeuble qui constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même.

• Tolérance administrative lorsqu’un immeuble est vacant au moment de la vente mais qui n’a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente l’exonération est acquise si la vente intervient dans des délais normaux. Le conseil d’Etat précise qu’un délai normal de vente est d’1 mois.

• Pour les logements autres que les résidences principales : les plus-values réalisées au titre de la cession d’un premier logement autre que la résidence principale sont exonérées sous 2 conditions :

• Il faut que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principal au cours des 4 années précédant la vente.
• Il faut que le vendeur investisse le prix de cession (toute la somme) dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il a fait à son habitation principale. Le réinvestissement doit intervenir dans un délai de 24 mois à compter de la cession

• Les remembrements : Sont exonérés les plus-values d’échange réalisé dans le cadre des remembrements.
• Les ventes n’excédant pas 15 000 €. L’exonération s’apprécie biens par biens et non pas annuellement.
• Les retraités ou les invalides de conditions modestes. Pour être exonérés il faut remplir 2 conditions :

• Il faut ne pas avoir été passible de l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant dernière année précédant la vente.
• Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 10 224 € pour la première part de quotient familial majorée de 2 730 € par demi-parts supplémentaires.

• Ancienne résidence principale : cela concerne les plus-values réalisées par les personnes âgées hébergées en maisons de retraite. Cela concerne également les adultes handicapés placés en foyer d’accueil. Sous conditions :

• Il ne faut pas avoir été passible de l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant dernière année précédant la cession. Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 24 043 € pour la première part de quotient majorée de 5 617 € pour la première demi part et de 4 421 € pour chaque demi part supplémentaire.
• Il faut que l’immeuble n’ait fait l’objet d’aucune occupation depuis l’entrée de son propriétaire dans l’établissement
• Il faut enfin que la cession intervienne  dans les deux ans suivants l’entrée du propriétaire dans l’établissement.

• Pour les immeubles sinistrés : en cas de revente d’un immeuble partiellement sinistré ou totalement sinistrés, l’indemnité d’assurance perçue par le propriétaire n’est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value.

Calcul de la plus-value :

La plus-value imposable = la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.

• Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte augmenté le cas échéant des indemnités prévues au profit du vendeur et diminué des frais de cessions. Seuls peuvent être pris en compte les frais suivants : commissions de ventes, frais de certification et de diagnostic obligatoires (amiantes, termites…) ; frais de mains levée d’hypothèque ;  honoraires d’architecte ; indemnités d’éviction versée aux locataires et éventuellement la TVA acquittées par le vendeur.
• Le prix d’acquisition = correspond au prix effectivement versés lors de l’achat du bien augmenté des indemnités stipulées au profit du vendeur. Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais d’acquisition dument justifié (honoraire du notaire ; commission d’agence ; les droits d’enregistrement ou laTVA ). Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses liées aux travaux sur l’immeuble. Les intérêts d’emprunts ne sont en revanche, pas pris en compte.

Sont pris en compte au niveau des travaux : dépenses de construction ou reconstruction ; d’agrandissement et d’amélioration. Ces dépenses sont prises en compte pour leur montant réel. En principe, seul les travaux effectués par une entreprise sont pris en comptes (il faut justifier de ces dépenses en produisant des factures). Lorsque l’immeuble est acquis depuis + 5 ans, les travaux sont pris en compte sans justificatifs pour un montant fixés forfaitairement à 15 %du prix d’acquisition. Lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value imposable est diminuée d’un abattement pour durer de détention.

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