Cas Pratique de Droit Commercial: bail commercial

Il s’agit ici de proposer une consultation à Monsieur LELOUEUR, propriétaire d’un local commercial et Monsieur LEBOEUF, locataire et bénéficiant du statut de commerçant.

Habituellement, le commerçant n’est pas propriétaire de l’immeuble dans lequel il exploite son fonds, il occupe donc cet immeuble en vue de l’exécution d’un contrat de bail, qui obéit à des règles différentes que celles applicables aux baux d’habitation.

En l’espèce, Monsieur LEBOEUF exploite un restaurant sur le déclin. Il a ainsi signé avec le propriétaire d’un local commercial (vétuste et nécessitant quelques mises en conformité), une convention prenant effet le 1er janvier 2008 et prévoyant que le preneur devrai quitter les lieux le 31 décembre 2010. Hors, le 28 janvier 2011, Monsieur LEBOEUF n’a non seulement pas quitté les lieux, mais a fait connaître son intention de rester sur place.

Le souci de protéger le locataire commerçant est un régime du statut des baux commerciaux. A l’expiration du bail, le locataire commerçant a droit soit au renouvellement de son bail, soit à une indemnité d’éviction. C’est donc ici une démonstration de l’originalité du droit commercial, par une différence de traîtement entre les commerçants et les particuliers.

Ainsi, il s’agit de s’agit de savoir dans quelle mesure un commerçant locataire d’un local commercial vétuste en fin de bail peut-il bénéficier au droit au renouvellement ?

Il faudra d’abord savoir si le bail est régit par le décret du 30 septembre 1953 et est susceptible d’être renouvelé (I) avant de voir si il répond à des circonstances exceptionnelles pouvant l’annuler (II).

Pour que le droit au renouvellement existe, il faut que le bail soit régit par le décret du 30 septembre 1953.

1-L’existence du droit au renouvellement du bail: Le bail est-il régit par le décret du 30 septembre 1953 ?

Le domaine d’application du statut des baux commerciaux est fixé par l’article 1 alinéa 1er du décret de 1953 qui correspond à l’article L 145-1 du Code de commerce : » les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d’entreprise immatriculé au repertoire des métiers ».

Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, quatre conditions sont donc recquises.

A) L’existence d’un immeuble ou d’un local

Le statut ne joue que pour les locations d’immeubles ou de locaux. Le mot immeuble vise en effet les immeubles batis. En somme, le mot local compris dans l’article 145-1 désignerait un lieu clos et couvert, de dimension suffisante pour pouvoir y exercer le commerce.

En l’espèce, le local commercial loué par Monsieur LEBOEUF semble être un immeuble bâti, clos et couvert, ou l’on peut exercer le commerce.

Par conséquent, la première condition semble etre remplie.

B) L’existence d’une exploitation commerciale autonome

a) Sur la qualité du commerçant locataire

Cette qualité se détermine en appliquant les critères du droit commun. Toutefois, afin de couper court aux critères de preuves, l’article L 145-1 réserve le statut aux commerçants immatriculés au registre du commerce et des sociétés. Cependant, il y a des exceptions et le bénéfice du statut va etre étendu à d’autres personnes. Ainsi, les artisans, dés lors que leur entreprise est immatriculée au répertoire des métiers, vont pouvoir bénéficier de l’extension du statut de commerçant.

En l’espèce, Monsieur LEBOEUF était restaurateur. Il bénéficiait donc obligatoirement du statut d’artisan, puisqu’un artisan est un professionnel qui exerce une activité de transformation, de réparation et de prestation de service. Il fait un travail essentiellement manuel , ne peut employer plus de dix personnes en plus des membres de sa famille, ne spécule pas sur le travail d'autrui ni sur les matériaux qu'il utilise et n'accomplit pas d'actes de commerce. Ayant donc le statut d’artisan, et ainsi étant immatriculé au répertoire des métiers, Monsieur LEBOEUF va bénéficier de l’extension du statut de commerçant.

Par conséquent, Monsieur LEBOEUF, le locataire, a le statut de commerçant.

b) Sur l’affectation du local à une exploitation commerciale`

L’exploitation s’entend au sens juridique, il n’est pas nécessaire que la clientèle ait accès aux locaux.

En l’espèce, le local loué par Monsieur LEBOEUF a une future affectation commerciale, puisque si son restaurant ferme, il sera commerçant au sein de ce local.

Par conséquent, le local loué par Monsieur LEBOEUF a bien une affectation commerciale.

c) Sur l’existence d’une exploitation autonome

Quand un commerce est exploité dans l’enceinte d’un fonds de commerce plus vaste, on peut se demander si le commerçant qui exploite une clientèle propre ou profite de celle attirée par l’ensemble qui l’habite.

En l’espèce, le local commercial loué par Monsieur LEBOEUF ne semble pas etre dans une enceinte plus vaste. Il s’agit donc d’une exploitation autonome.

Ainsi, il existe bien une exploitation autonome.

C) L’existence d’un contrat de bail

Le décret de 1953 exclut le bail emphytéotique, et ainsi toutes les conventions de longue durée. De plus, les baux de moins de deux ans ou au plus égal à deux ans sont également exclus par le décret, ainsi que les conventions d’occupation précaire.

En l’espèce, la convention, s’étendant du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2012 ne semble ainsi pas exclue par le décret lui même.

Par conséquent, cette condition est remplie.

D) L’existence de certaines qualités en la personne du bailleur ou du locataire

La situation personnelle des parties peut faire obstacle à l’application du statut des baux commerciaux.

a) Concernant la qualité du locataire

Peuvent être partiellement exclus les étrangers ou les associations.

En l’espèce, Monsieur LEBOEUF n’est ni l’un ni l’autre.

Par conséquent, il n’y a aucun obstacle concernant la qualité de Monsieur LEBOEUF comme locataire.

b) Concernant la qualité du bailleur

Selon les articles 456 et 457 du Code civil, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement lorsque le bailleur est incapable.

En l’espèce, le bailleur ne semble pas etre incapable.`

Par conséquent, Monsieur Leboeuf aura droit au renouvellement de son bail.

Ainsi, le droit au renouvellement existe en l’espèce puisque le bail est régit par le décret du 30 septembre 1953.

Monsieur LEBOEUF pourrait faire valoir son droit au renouvellement, et ainsi ne pas quitter le local commercial qu’il loue, ce qu’il souhaite.

Cependant, il existe trois circonstances exceptionnelles qui pourraient permettre au propriétaire du local de priver son locataire de son droit au renouvellement du bail.

2- L’annulation du droit au renouvellement du bail :Le bail répond-t-il à des circonstances exceptionnelles ?

A) Motif grave ou légitime de non renouvellement

Le locataire peut ne pas bénéficier du renouvellement en raison d’un motif grave ou légitime de non renouvellement. Ce peut etre le cas lorsque le commerçant a commis une faute, comme le prévoit l’article L 145-7, I, 1°. Les motifs graves et légitimes sont de 3 sortes : les fautes se rattachant à l’exécution du bail, la cessation de l’exploitation du fonds sans raison serieuse et légitime et enfin la faute contractuelle.

En l’espèce, Monsieur LEBOEUF ne semble pas avoir commis de faute légitimant un non renouvellement.

Par conséquent, la première circonstance exceptionnelle ne s’applique pas au cas d’espèce, et ne peut pas annuler le droit au renouvellement de Monsieur LEBOEUF.

B) La reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble loué

Si le propriétaire souhaite reprendre son bien et annuler le renouvellement du bail de son locataire, il devra dans ce cas payer l’indemnité d’éviction visé par l’article L 145-14.

En l’espèce, il ne semble pas que le propriétaire ait voulu reprendre son bien pour construire ou reconstruire l’immeuble loué.

Par conséquent, la deuxième circonstance exceptionnelle ne s’applique pas au cas d’espèce, et ne peut pas annuler le droit au renouvellement de Monsieur LEBOEUF.

C) L’immeuble insalubre ou en ruine

Si l’immeuble est insalubre ou en ruine, il va pouvoir etre repris par le propriétaire sans que celui-ci n’ait à payer l’indemnité d’éviction. Cependant, si l’immeuble comporte des locaux à usage commercial, le propriétaire évincé bénéficie d’un droit de propriété. Il doit, dans les trois mois après son départ des locaux, notifier au propriétaire sa volonté de se prévaloir de son droit de propriété, et faire connaître son nouveau domicile. Une fois les locaux renovés, le propriétaire doit faire savoir au locataire qu’il est prêt à lui faire consentir un nouveau bail dans un délai de trois mois. Passé ce délai, le bailleur est libéré de son ancien locataire et pourra louer les locaux à un autre commerçant.

En l’espèce, Monsieur LEBOEUF loue en effet un local commercial vétuste et nécessitant quelques mises en conformité. Cette circonstance exceptionnelle s’applique donc au cas d’espèce.

Par conséquent, le bailleur de Monsieur LEBOEUF peut lui reprendre son local commercial sans payer d’indemnité d’éviction. Cependant, ce dernier devra suivre rigoureusement la procédure adéquate.

Ainsi, Monsieur LEBOEUF peut être évincé du local commercial qu’il occupe, mais pour un temps seulement, son bail lui étant obligatoirement renouvelé par la suite. Si tel n’était pas le cas, il recevrait alors des dommages et intérêts.

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