Cours de transaction bas pi 2020

Partie 1 : Le conseil en estimation

Chapitre 1 : Les méthodes d’estimation des biens

        Le prix est un élément important dans la négociation commerciale. Il n’existe pas de recette qui permette à un négociateur de faire accepter le prix sans réaction du client. La préparation minutieuse de l’évaluation, la qualité et l’organisation de la présentation du prix ou client sont les clés du succès.

Le prix au m2 est une approche journalistique, c’est juste un indice. Les différents outils pour estimer le bien :

• l’observatoire de la demande : qui peut acheter et à quel budget.
• L’argus
• L’étude comparative du marché (ECL) : méthode par comparaison. (les biens qui sont en vente, les biens qui se vendent pas, les biens qui sont vendus).

Quels sont les principes de l’estimation ?

        La valeur vénale d’un bien immobilier désigne le prix auquel un bien être vendu d’après le marché. Elle se fixe en prenant en compte la valeur de biens similaires qui ont été vendus. C’est le prix que le propriétaire pourrait obtenir en cas de cession dans des conditions normales de marché. La cession intervient dans une situation normale de vente, où les 2 intervenants ne subissent aucune pression, ni contrainte qui les oblige à modifier leurs prétentions. C’est donc la valeur marchande, le prix auquel le bien pourrait être vendu ou acheté dans des conditions normales d’offre et de demande.

L’enjeu est d’avoir le mandat.

§1 . Méthodes d’estimation des biens à usage d’habitation

• Par la vente antérieure : le titre de propriété va indiquer le prix et la date d’achat du bien. Il suffira ensuite de rechercher le coefficient d’érosion monétaire correspondant à l’année d’achat. La multiplication du prix d’achat du bien par ce coefficient permet d’obtenir le prix réévalué à ce jour. Les travaux importants réalisés, subiront la même technique en multipliant le montant des travaux par le coefficient d’érosion monétaire de l’année de laquelle ils ont été réalisés. Le frein de cette méthode est que l’on ne tient pas en compte de l’environnement. On prend uniquement en compte la valeur intrinsèque du bien.

• La méthode dite par revenu = méthode par valeur locative : en cas de location du bien, on peut prendre en considération le revenu locatif annuel. S’il n’est pas loué, on pourra se baser sur une estimation de la valeur locative annuelle. La méthode consiste à prendre le taux de capitalisation adapté à ce type de produit (locaux commerciaux 10%, usage d’habitation 5% en moyenne), c'est à dire  le rendement moyen du secteur et en déduire le prix.

• La méthode par comparaison = comparer le bien avec des biens similaires vendus récemment dans le même secteur et possédant les mêmes caractéristiques. Cela implique une connaissance précise du marché immobilier local est indispensable.

• La méthode hédonique = elle tient compte de la satisfaction que va procurer le bien à un futur acquéreur (confort). Le prix  sera donc calculer selon la valeur intrinsèque du bien et les caractéristiques liées à la location géographique.  Par exemple un bien au 6ème étage sans ascenseur (-20%), la nuisance sonore sur la voie ferrée (-15%), appartement avec de la verdure (+15%).

• La méthode de la valeur à neuf = la valeur du terrain dans le secteur géographique, le cout de la construction au m2 pour du neuf -> un bien vaudra moins cher car pour ce prix on a du neuf.

§2. Des biens à usage professionnel et commercial

        L’estimation des murs commerciaux oblige à tenir compte de nombreux critères pour déterminer le prix d’un local commercial. Le code de commerce en son article  R123-178 prévoit que la valeur vénale d’un local commercial est le prix à acquitter dans les conditions normales du marché.

        Est-ce-que les murs sont occupés par un bail ? En cours et récent (-6mois) ? Dans ce cas, la valeur est estimée en prenant pour base le loyer annuel net HT, multiplié par 10.

        Dans le cas que les murs sont libres ?  La méthode utilisée est celle par comparaison -> surface réelle et pondérée qui tient compte des lieux de passages, des sanitaires, disposition intérieure des volumes, l’existence ou non d’équipements anti-incendie, le linéaire sur rue (la vitrine), l’installation électrique et téléphonique, l’âge des locaux, l’état d’entretien, la conformité des locaux et aux normes, l’accessibilité du local ainsi que la capacité du locataire à payer le loyer (preuve de la rentabilité de ses activités), géolocalisation, parking

§3. Du viager, de la nue-propriété et de l’usufruit.

1. Le viager

        Le viager tire son nom du mot viage qui signifie temps de vie dans l’ancien français. Cette expression évoque une incertitude, un aléa quant à sa durée. C’est une donnée humaine laissé au hasard de la vie. Le concept même du viager est très ancien, il fait même parti d’une certaine tradition pour beaucoup de famille dans la création de leur patrimoine immobilier.

        La vente en viager est fondée sur un aléa, la longévité c'est à dire  la durée de vie du vendeur. IL s’agit donc d’un contrat aléatoire. Pour que la vente soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade, la vente sera nulle = Article  1975 code civil.

        Le vendeur ou crédit rentier bénéficiera d’une véritable retraite complémentaire car c’est souvent au moment de la retraite que ces ventes ont lieu. Vendre un bien en viager c’est en transférer la propriété à un tiers qui, en compensation, payera une rente. Il payera une rente au vendeur jusqu’à son décès. C’est un mode particulier de vente de bien qui consiste à transformer tout ou une partie du prise en une rente annuelle viagère. Cette rente annuelle est généralement payée mensuellement ou trimestriellement par l’acheteur ou débit rentier. Le viager doit être considéré comme une vente normale à l’exception près que les modalités de paiement sont particulières. IL faut la nécessité d’un notaire.

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