Le logement : un marché à réguler

Sujet : Le logement : un marché à réguler ?

RÉSUMÉ

Dans son vingtième rapport annuel sur « l’état du mal-logement en France », publié en janvier 2015, la Fondation Abbé Pierre estime à 3,5 millions le nombre de personnes mal-logées. Le chiffre atteint 8 à 10 millions si une définition plus large de la précarité est retenue. La Fondation invite donc à changer de paradigme et à ne plus considérer le marché « comme la seule et la meilleure façon d’assurer la bonne adéquation entre l’offre et la demande ». Ainsi, la Fondation invite à davantage de régulation, c’est-à-dire à davantage d’intervention de l’Etat notamment par la construction massive de logements sociaux.

Bien que l’inadéquation de l’offre et de la demande de logement soit évidente (ce décalage significatif constituant la définition de la « crise du logement »), le marché du logement est fortement régulé par le législateur. Les dépenses publiques en matière de logement figurent parmi les plus élevées de l’Union européenne. En 2013, les aides publiques sont évaluées à plus de 40 milliards d’euros, soit près de 2% du PIB. La multiplication des textes réglementaires sur le logement illustre le caractère très contrôlé de ce marché.

Dès lors, il convient de revenir sur les causes de la crise du logement et de déterminer dans quelle mesure elle provient d’une réglementation insuffisante et dans quelle mesure elle est due à une réglementation mal orientée qui entrave les mécanismes du marché.

Notre étude nous conduit à souligner que le cadre réglementaire devrait avoir pour objectif  de favoriser l’offre de logement. D’autre part, Une bonne régulation doit permettre de combattre les effets parfois pervers de la politique sociale du logement.

Cette note s’inscrivant dans le cadre du master d’affaires publiques, il a été jugé plus pertinent privilégier une approche pragmatique sur le marché du logement en France – en s’appuyant sur des comparaisons européennes – plutôt que de mener une réflexion de théorie économique sur l’efficience du marché du logement. En outre, les recommandations pratiques de cette note s’inscrivent dans la réalité du contexte économique et donc dans un contexte de rareté des ressources financières publiques.

I Un cadre réglementaire adapté doit permettre de relancer l’offre de logement.

A La hausse des prix illustre le déficit de l’offre de logement.

Selon la Fondation Abbé Pierre, la seconde crise du logement date du milieu des années 90, et peut s’expliquer par un marché du logement qui n’aurait pas anticipé les évolutions démographiques dues hausse de la population et à la hausse du nombre de foyers du fait de changements sociétaux connus sous le terme de « phénomènes de décohabitation ». Depuis, la construction de logements stagne au dessous de la barre des 350 000 logements annuels construits ou réhabilités alors que le besoin réel s’établirait autour 500 000 (chiffre avancé à la fois par le « Rapport de la Commission pour la libération de la croissance » de 2008 et 6 ans plus tard par Cécile Duflot, alors Ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité). Bien que la France fasse partie des pays dans lesquels on construit le plus (cinq logements construits en 2013 pour 1 000 habitants contre trois en Allemagne), le marché du logement accumule un retard structurel de son offre et la rareté de celle-ci explique une importante hausse des prix.

Selon l’INSEE, entre 1996 et 2014, les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de plus de 5 % par an, le prix des loyers de 3% et l’inflation moyenne a été de 1,5 %. De même, cette hausse est déconnectée de l’évolution des revenus alors que, selon les travaux de l’économiste Jacques Friggit, les prix de l’immobilier ont tendance, à long terme, à suivre l’augmentation du revenu. On observe une  augmentation des prix similaire dans la plupart des pays de l’OCDE mais la France n’a pas connu de réajustement du marché après la crise de 2008. Les dispositifs fiscaux incitatifs à l’investissement immobilier (aides fiscales à l’investissement locatif dont la récente loi Pinel en est le dernier avatar, déduction des intérêts d’emprunts sur l’impôt sur le revenu introduite par la loi TEPA) fournissent certes une partie de l’explication du maintien des prix du marché mais cet argument ne suffit pas. De même, du côté de l’offre, les prix ont été tirés par l’augmentation des coûts de construction qui résulte de l’accroissement des normes qualitatives.

La cause structurelle de cette hausse du prix du logement réside dans la faible élasticité de l’offre de logement par rapport aux autres pays de l’OCDE. Selon une étude de l’OCDE, une augmentation de la demande de 10% ne se traduirait que par une augmentation de l’offre de 3,6 % à long terme. Selon le rapport, cette faible élasticité, qui conduit mécaniquement à une hausse des prix, s’explique par les rigidités administratives et réglementaires qui freinent le développement de l’offre.

B L’Etat peut stimuler l’offre de logement en simplifiant son cadre normatif et en adoptant une gouvernance plus adaptée à la diversité territoires.

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