Le régime de l'immatriculation foncière

LE REGIME DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

Le régime de l'immatriculation foncière, institué au Maroc par le Dahir du 12 août 1913, se rattache au régime des livres fonciers qui trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite «Act Torrens» du nom de son auteur Sir Robert Torrens "Registra" général d'Australie.

Les principes de cette loi ont été adoptés par plusieurs législations qui diffèrent en quelques mesures par rapport à la législation marocaine. Ainsi, en Tunisie, la procédure est judiciaire alors qu’au Maroc elle est en principe administrative.

Ce régime consiste d’abord à immatriculer, par les soins du conservateur, chaque immeuble délimité sur le terrain et sur le plan sous un nom et un numéro et avec les indications juridiques et topographiques propres. Par la suite, sur chaque titre ainsi constitué sont inscrits les droits réels et charges foncières qui grèvent l’immeuble et qui peuvent faire l’objet d’une mention provisoire sous forme de prénotation en attendant leur inscription définitive.

Ainsi, le titre foncier constitue l’état civil de chaque immeuble. Il permet de connaître la situation physique et juridique de l’immeuble qui se trouve au centre de cette publicité d’où la qualification de ce système de publicité foncière réelle contrairement au régime de la publicité personnelle organisé autour de la personne et non l’immeuble.

Les principes du système :

- Le principe de l’immatriculation facultative : Ce principe est édicté par l’article 6 du dahir du 12-8-1913 qui prévoit que l’immatriculation est facultative et que la procédure d’immatriculation n’est entamée que sur demande des intéressés sous la forme d’une réquisition d’immatriculation.

Le propriétaire d’un immeuble non immatriculé a donc le choix entre soumettre son immeuble au régime de l’immatriculation foncière ou le laisser sous le régime des propriétés non immatriculées. Cependant, lorsqu’il opte pour l’immatriculation de son immeuble, il ne peut plus revenir sur cette décision en demandant le retrait de sa réquisition ni la sortie de l’immeuble du régime juridique des immeubles immatriculés.

Par ailleurs, ce principe souffre des exceptions et l’immatriculation est obligatoire notamment dans les secteurs à immatriculation obligatoire.qui seront ouvert conformément à la loi 14-07, en cas d'aliénation ou d'échange d'immeubles domaniaux, ou d'échange d'immeubles frappés de habous publics.

- Le principe de l'individualisation de chaque immeuble: L’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d'ordre, un nom particulier et une description détaillée de l'immeuble.

- Le principe de la publicité:

Selon ce principe, une large publicité du droit de propriété et des autres droits affectant l’immeuble doit être assurée tant au niveau de la procédure d’immatriculation qu’au niveau des inscriptions, et ce, au moyen de différents procédés et techniques prescrits par la loi.

- Le principe de non gratuité :

Le dépôt d’une réquisition d’immatriculation, l’inscription d’un droit ou la prénotation donnent lieu au payement des droits y afférant auprès de la conservation foncière.

Cependant, l’immatriculation est gratuite dans certains cas prévu par la loi (Ex immatriculation des Habous ou dans le cadre du remembrement rural)

- Le principe de la purge juridique:

La procédure d’immatriculation est un système d’apurement et de purge juridique permettant de faire table rase du passé juridique de l’immeuble et de fixer un point de départ unique et précis à la propriété immobilière et la débarrasser de tous les droits réels et de toutes les charges foncières antérieurs à l’immatriculation, et qui ne sont pas révélés au cours de la procédure.

- Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier:

La procédure d'immatriculation aboutit à l'établissement d'un titre foncier définitif et inattaquable.

Conformément aux dispositions de l'article 62 du Dahir 1913, le titre foncier résultant de la décision de l'immatriculation, forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble.

- L’effet constitutif et force probante des inscriptions: Selon ce principe, le droit assujetti à la publicité n’existe même entre les parties que par l’effet et à partir de la date de son inscription sur les Livres Fonciers.

Une fois inscrit, ce droit est garanti au profit et à l’encontre de tous, et particulièrement des tiers inscrits de bonne foi.

Mais contrairement à l’immatriculation, l’inscription peut être modifiée ou radiée par suite à l’annulation de l’acte qui en est à l’origine sans toutefois porter préjudice aux droits des tiers inscrits de bonne foi.

-Le caractère administratif de la procédure : la procédure d’immatriculation au Maroc est essentiellement administrative. Cependant, elle peut comporter des phases judiciaires en cas d’oppositions à l’encontre de la réquisition, ou en cas de recours contre la décision de refus d’immatriculation et de considérer la réquisition comme nulle et non avenue.

Plan général :

1- L’immatriculation (procédure normale).

2- Les inscriptions.

3- Les prénotations.

1 PARTIE : LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION (ORDINAIRE)

La soumission au régime de l’immatriculation foncière dit aussi régime des livres fonciers nécessite que l’immeuble soit au préalable immatriculé et titré à la suite d’une procédure d’immatriculation qui a pour objectif d’apurer la situation juridique de l’immeuble et de le purger de tous les droits antérieurs.

Cette procédure est essentiellement administrative mais peut comporter une phase judiciaire en cas d’oppositions à l’encontre de la réquisition avant d’aboutir à l’établissement d’un titre foncier au rejet ou à l’annulation de la réquisition.

CH 1: LA PHASE ADMINISTRATIVE DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION

La procédure d’immatriculation est déclenchée par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation

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