Obligations de moyens et ou de résultats des intermédiaires immobiliers

THEME :

LES OBLIGATIONS DE MOYENS ET/OU DE RESULTATS DES INTERMEDIAIRES IMMOBILIERS, OÙ EN EST-ON ?

Exposants : Intervenant :

Yoann CODJIA

Ivan PASTERNATZKY

Franck GNABOUYOU

Mathey MADJE

INTRODUCTION

Les principaux acteurs du secteur immobilier, dans l’exercice de leurs fonctions, sont soumis à différentes obligations, d’une part liée aux conditions d’exercices de leur activité mais également à des obligations envers leur clients. Nous avons notamment une obligation d’information, de conseil et mise en garde.

Les obligations peuvent se repartir en deux grands groupes, d’une part les obligations de moyens et d’autre part les obligations de résultat.

L’obligation de moyen est l’obligation du débiteur qui lui permet de mettre en œuvre tous ses efforts afin d’atteindre ses objectifs. Cette obligation est donc appréciée in abstracto. La faute ne réside donc pas en l’inexécution d’une prestation ou un service, mais plutôt dans le fait de ne pas avoir utilisé tous les moyens nécessaires.

C’est notamment le cas d’un médecin qui doit mettre tous les moyens en œuvre pour soigner son patient. Il a ainsi une obligation de moyen envers son patient. Dès lors qu’il n’y arrive pas, c’est alors au patient d’apporter la preuve qu’une faute a été commise à son égard. De ce fait la sanction qui découle du manquement à l’obligation de moyen est l’octroi de dommages et intérêts.

L’obligation de résultat quant à elle impose au débiteur l’obtention d’un résultat déterminé en amont. Celui-ci doit donc tout mettre en œuvre pour aboutir au résultat escompté auquel cas sa responsabilité sera mise en jeu. C’est le cas d’un transporteur tenu d’assurer le transport d’un bien d’un point A à un point B ; ainsi dans le cas où le transport du bien n’est pas effectif, la responsabilité du transporteur pourra être engagée. La sanction d’une obligation de faire est le plus souvent l’exécution forcée ou l’octroi de dommages et intérêts.

En transposant ces obligations aux intermédiaires immobiliers nous pouvons dire que ces acteurs soumis à des règles bien précises.

Il s’agira pour nous dans un premier temps d’évoquer l’obligation principale qui est l’exécution de la mission d’intermédiaire (I), puis dans un second temps d’aborder les divergences quant aux objectifs (II)

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I- L’intermédiaire immobilier et ses obligations légales :

Il pèse sur l’intermédiaire immobilier une obligation principal qui est l’exécution de sa mission (A) et une obligation d’information et de conseil (B)

A) L'obligation principale : l'exécution de la mission de l’intermédiaire immobilier

L’entremise immobilière renferme une obligation principale qui est l’exécution de sa mission. Celle-ci est caractérisée par le respect du mandat, et ce de manière fidèle diligente et loyale.

⦁ le respect du mandat

Pendant longtemps l’intermédiaire immobilier fut appelé « agent d'affaires ». Il s’agissait d’un terme assez vague car il renvoyait à des personnes chargées des affaires d’autrui.

Depuis la loi hoguet de 1970 on ne considère plus ces professionnels comme des agents d’affaires mais plutôt comme des spécialistes. L’idée de la loi hoguet fut de prévenir les excès, les abus financiers pour protéger au mieux la clientèle.

Cette loi est marquée par un fort degré d’ordre public et un champ d’application précis dans le sens où elle s’applique aux personnes physiques et aux personnes morales qui se livrent de manière habituelle ou prêtent leur concours de manière accessoires à des activités portant sur les biens d’autrui et se rapportant notamment aux ventes immobilières, de fonds de commerce et à l’administration de bien. (Article 1 de la loi) Ainsi le contrôle de la profession va se traduire par une règlementation de l’activité de son exercice, ainsi qu’une réglementation des mandats.

L’intermédiaire immobilier est une personne qui prête son concours à des opérations sur

les biens d'autrui, opérations qui concernent la vente ou la location d'immeubles et de

fonds de commerce. Il y a une réglementation de cette profession sans que le titre de

l’agent immobilier ne soit règlementé, ils sont aussi appelés courtier d'immeubles ou de

fonds de commerce.

L’intermédiaire immobilier rapproche un bailleur et un locataire, un vendeur ou un acheteur en vue qu’ils contractent : ils ont donc une activité d’entremise.

Le domaine de la loi hoguet va recouvrir toutes les entremises portant sur l'actif immobilier. Si l’intermédiaire immobilier exerce des activités connexes et complémentaires, il peut par exemple rédiger des actes, exercer la fonction de marchand de biens voire d’agent d’assurance. Ainsi il devra alors respecter les règles propres à ces différentes activités.

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En réalité il s’agit d’un mandat d’entremise qui a pour objet essentiel la recherche de clients pour le compte du mandant. Ce mandant peut être le vendeur de l’immeuble, ou même un acquéreur potentiel qui cherche un bien à acheter.

Dans la loi, la qualification expresse de mandat relève du formelle. En effet la loi stipule que seule une clause expresse peut autoriser l’intermédiaire immobilier à engager le mandant. De ce fait en l’absence de la qualification par

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