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Etudes juridiques

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Le régime de l’immatriculation foncière dit encore régime des Livres Fonciers qui est établi au Maroc par le Dahir du 12-8-1913 sur l’immatriculation des immeubles tel qu’il a été modifié ou complété trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite « Act Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens.

Alors, comment peut-on définir ce régime et quels sont ses principes et caractéristiques?

I- Définition:

Le régime de l’immatriculation peut être défini comme suit:

« C’est un régime de publicité foncière réelle qui consiste à:

1) Immatriculer sur des registres spéciaux appelés: «Livres Fonciers », chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom et un numéro d’ordre particuliers, ensuite d’une procédure spéciale de purge donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier comportant toutes les déterminations juridiques et topographiques propres à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire, ainsi que les droits réels ou charges foncières grevant le dit immeuble;

2) inscrire sur le titre foncier ainsi établi, toute constitution, transmission, modification, déclaration ou extinction de droits ou charges foncières relatives à l’immeuble qui en fait l’objet. »

Il s’agit donc avant tout d’un régime de publicité foncière réelle.

La publicité foncière étant ici entendue dans un sens purement juridique et non commercial.

Il s’agit là précisément d’assurer, sur le plan juridique et topographique, une transparence totale et une sécurité absolue des transactions immobilières.

Ainsi la publicité foncière vise à réunir trois éléments fondamentaux savoir:

1) assurer une transparence totale des droits affectant les immeubles, à commencer notamment par le droit de propriété;

Et à cet effet, il est procédé à la collecte, à la vérification et à la mention de tous les renseignements et données concernant aussi bien les immeubles intéressés que leurs propriétaires et titulaires des droits les affectant.

2) mettre tous ces renseignements et données à la disposition du public et particulièrement les opérateurs immobiliers qu’ils soient des éventuels acquéreurs ou débiteurs ou des investisseurs immobiliers et établissements financiers et de crédit aussi bien à l’échelon du marché hypothécaire primaire que secondaire;

3) reconnaître aux différentes formalités de la publicité foncière des effets juridiques précis rendant les renseignements et données contenus dans la documentation foncière et de plein droit des vérités juridiques sûres, certaines et sécurisantes, tout en garantissant les droits des uns et des autres, et particulièrement ceux des tiers inscrits de bonne foi.

D’un autre côté, la dite publicité foncière telle qu’elle est en vigueur au Maroc est une forme de publicité réelle.

C’est à dire que c’est l’immeuble qui constitue le pivot essentiel dans l’organisation de la dite publicité.

C’est donc autour de cet axe, que sont recensés, collectés, vérifiés et mentionnées tous les renseignements et données juridiques, physiques et topographiques.

Le propriétaire ou le titulaire de droits réels n’est qu’un élément parmi d’autres que la documentation foncière et cadastrale doit contenir.

D’ailleurs, ces renseignements et données sont réunis dans un même et seul document appelé : « titre foncier » qui forme le Livret d’état civil de l’immeuble intéressé. A ce titre foncier, il est annexé une copie du plan régulier établi pour ledit immeuble.

Après avoir donné la définition du régime de l’immatriculation foncière, nous devons maintenant voir quels sont ses principes et caractéristiques.

II – Principes et caractéristiques:

A- Les principes:

Le régime de l’immatriculation foncière au Maroc s’appuie sur les principes suivants:

a- Le principe de la purge juridique:

Il s’agit là et à travers la procédure d’immatriculation d’établir un système d’apurement et de purge juridique permettant de fixer un point de départ unique et précis à la propriété immobilière et la débarrasser de tous les droits réels et de toutes les charges foncières antérieurs à l’immatriculation, et qui ne sont pas révélés au cours de la dite procédure.

Ces droits seront méconnus en conséquence par le conservateur de la propriété foncière, lors de l’immatriculation de l’immeuble sur les Livres Fonciers.

b- Le principe de la spécialité foncière:

Il s’agit là d’individualiser chaque immeuble nettement délimité sur le terrain en l’inscrivant sur les livres fonciers sous un nom particulier et un numéro d’ordre propre, avec des indications et des déterminations juridiques et topographiques permettant de préciser de façon exacte et certaine, le droit de son propriétaire ainsi que les autres droits affectant le dit immeuble.

c- Le principe de la publicité:

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