Les subprimes

 Le financement de l’immobilier se caractérise actuellement par un allongement de la durée des prêts. A votre avis, quelles en sont les causes et quels en sont les risques induits pour les banques ?

Depuis le début des années 2000, les analystes notent un allongement de la durée des crédits immobiliers de plus en plus important. Les prêts sur 20 ans sont majoritaires chez les emprunteurs et cette tendance se confirme. En effet, pour les prochaines années, la tendance s'approcherait de 25 ans en moyenne. Pourquoi assiste t-on aujourd'hui à un allongement de la durée des crédits immobiliers? Face à cette nouvelle pratique, à quel risques doivent désormais faire face les établissement de crédit?

I) Pourquoi assiste t-on, aujourd’hui, à un allongement de la durée des prêts immobiliers?

La hausse du coût de l’immobilier, la volonté de la banque et de l’emprunteur sont les trois facteurs qui expliquent un allongement de la durée des prêt immobiliers.

A° La hausse du coût de l’immobilier

1- une demande supérieure à l’offre

D’une part, c’est la loi du marché qui explique une hausse du coût de l’immobilier. Quel est son principe ?

Le prix P d'un bien est déterminé par l'équilibre entre les deux courbes de demande D et d'offre O. Le graphique montre l'effet d'une augmentation de la courbe de demande de D1 à D2 : le prix P et la quantité totale Q vendue augmentent tous les deux.

Dans le cas présent, c’est l’augmentation de la demande de logements et une stagnation de l’offre qui est à l’origine d’une hausse des prix de l’immobilier et des quantités vendues, du fait de leur rareté.

Quelles sont les raisons de l’augmentation de la demande de biens immobiliers,?

a) la possibilité donnée aux ménages, même les plus pauvres, d’accéder à la propriété

Aujourd’hui, l’acquisition d’une résidence principale est la première préoccupation de l’ensemble des ménages, en France mais également à l’étranger. Même si en France la délivrance des crédits pour les ménages les moins aisés est limitée par les différents ratios à respecter (taux d’endettement, reste à vivre…) , ce n’est pas le cas partout.

Ainsi, depuis 2002, la construction immobilière en Espagne a connu l’envolée la plus importante enregistrée dans un pays européen. Le parc locatif étant quasiment nul, l’ensemble des ménages, y compris les plus pauvres, se trouvent dans l’obligation de recourir au crédit immobilier pour acquérir leur habitation. Cet afflux d’investisseurs a fortement pesé sur le prix moyen d’un logement qui s’est vu multiplié par trois en l’espace de dix ans, allongeant de ce fait la durée des prêts immobiliers, de manière à ce que les investisseurs puissent faire face aux charges de remboursement (source : http://www.diagnostic-expertise.com/credit/actualite-credit-tourmente-immobiliere-95.php).

En France, les banques augmentent la capacité d’emprunt immobilier des ménages les moins aisés en étalant la durée du crédit sur une plus longue durée. Du coup, cela conduit à une valorisation encore supérieure de ces biens immobiliers, qui exacerbe l’allongement de la durée des crédits immobiliers.

b) les multiples produits de défiscalisation

L’investissement locatif compte plusieurs dispositifs (Méhaignerie, Scellier…) dont les deux principaux sont Robien recentré et Borloo neuf ( depuis 2006).

Globalement, ces deux régimes fiscaux permettent à un investisseur d’acheter un bien immobilier, pour le louer, selon des conditions précises mais en contrepartie d’avantages fiscaux, puisqu’il est possible d’amortir une partie du prix d’acquisition du bien immobilier locatif.

L’objectif du dispositif Robien a été de recentrer la production de logements Robien sur les agglomérations les plus demandeuses, et non sur des villes où l’offre a largement dépassé la demande. Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, pendant une durée de neuf ans. L’avantage fiscal repose sur la déduction des revenus fonciers de l’investisseur d’un amortissement de 6 % du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années, puis 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. Au total, le bailleur peut donc amortir 50 % du coût d’acquisition du logement. Le locataire peut être un ascendant ou un descendant. Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d’implantation du logement. Les plafonds de loyer, de leur côté, ont été abaissés dans les zones les moins demandeuses.

En ce qui concerne le Borloo neuf, il ouvre droit à un double avantage fiscal. Le premier consiste en une déduction spécifique de 30 % des revenus bruts fonciers applicable pendant toute la durée de l’engagement de location. Le second consiste en une déduction des revenus fonciers de l’investisseur d’un amortissement égal à 6 % du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années, puis 4 % de ce prix les deux années suivantes. À l’issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut pendant six années supplémentaires, continuer de bénéficier d’une déduction de l’amortissement égale à 2,5 %. Au total, le bailleur peut amortir jusqu’à 65 % du coût d’acquisition du logement. Mais il faut louer à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Il faudra également respecter un plafond de loyer plafonné à 20 % en dessous des loyers Robien recentré.

Tous ces dispositifs ont intensifié la demande d’acquisition d’immobilière et ont contribué à une augmentation du prix des résidences.

c) des loyers excessifs

Source : Insee, Enquête Loyers et Charges et indices Notaires-Insee

En étudiant les deux graphiques ci-dessus, on se rend compte que le prix moyen d’un logement en France Métropolitaine est corrélé à l’évolution du prix moyen des loyers.

Alors que le prix moyen des loyers ne cesse d’augmenter depuis Janvier 1990 pour atteindre

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