Les nullités de contrat, droit civil

1er CAS PRATIQUE :

1°) Nous sommes en présence d’un contrat de vente d’immeuble (contrat nommé, onéreux, synallagmatique, de gré à gré, consensuel et à exécution instantanée) conclu le 15 janvier 2017. Monsieur VAPAFORT a vendu un bien immeuble au montant de 400 000€ à Monsieur DUTOY. Cependant la fille de Monsieur VAPAFORT décide de demander l’avis de deux agents immobiliers. Le résultat étant que l’immeuble présente des critères immobiliers pouvant élever son prix à 1 200 000€.

Le vendeur peut-il obtenir l’annulation de la vente lorsque le prix de vente est disproportionné par rapport à la valeur vénale du bien ?

L’article 1181 du Code Civil dispose que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Elle peut être couverte par la confirmation.

Si l’action en nullité a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir.

En l’espèce, Monsieur VAPAFORT peut demander la nullité relative du contrat.

L’article 1674 du Code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

En l’espèce nous avons un bien vendu à 400 000€ alors qu’il valait 1 200 000€

Prix perçu par Monsieur VAPAFORT est-il inférieur aux 5/12ème de la valeur réelle de l’immeuble ?

→ 1 200 000€ x 5/12 = 500 000 or 400 000€ est inférieur à 500 000€

Lésion du 6/10ème : taux de lésion = 0,6 ; on applique le taux de lésion à la valeur actuelle du bien soit 1 200 000 x 0,6 = 720 000

Déduction du 1/10ème : le dixième doit être déduit du prix total résultant des deux versements, initial et complémentaire : soit 400 000 + 720 000 = 1 120 000€

1 120 000/10 = 112 000€

L’acquéreur devra donc 720 000 – 112 000 = 608 000€ s’il décide d’acheter l’immeuble.

Donc Monsieur VAPAFORT peut demander l’annulation du contrat pour lésion.

Conformément à l’article 1681 du Code civil, dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Le tiers possesseur a le même droit sauf sa garantie contre son vendeur.

En l’espèce Monsieur DUTOY peut éviter l’annulation et faire un paiement complémentaire de 608 000 euros pour garder le bien.

2°) Nous sommes en présence d’un contrat de vente d’immeuble (contrat nommé, onéreux, synallagmatique, de gré à gré, consensuel et à exécution instantanée) conclu le 15 janvier 2017.Monsieur VAPAFORT a vendu un bien immeuble au montant de 400 000€ à Monsieur DUTOY. Cependant la fille de Monsieur VAPAFORT décide de demander l’avis de deux agents immobiliers. Le résultat étant que l’immeuble présente des critères immobiliers pouvant élever son prix à 1 200 000€.

La fille de Monsieur VAPAFORT peut-elle demander elle-même l’annulation du contrat de son père ?

L’article 1181 du Code Civil dispose que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Elle peut être couverte par la confirmation.

Si l’action en nullité a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir.

En l’espèce, aussi longtemps que Monsieur VAPAFORT est encore en vie il sera impossible pour sa fille d’agir en son nom puisqu’il n’est pas incapable, et ce même si le patrimoine qui doit lui revenir diminue puisqu’il est encore en la possession de son père. Comme elle n’est pas co-contractante, elle ne peut pas à la place de son père demander l’annulation de la vente.

3°) Nous sommes en présence d’un contrat de vente d’immeuble (contrat nommé, onéreux, synallagmatique, de gré à gré, consensuel et à exécution instantanée) conclu le 15 janvier 2017. Monsieur VAPAFORT a vendu un bien immeuble au montant de 400 000€ à Monsieur DUTOY. Cependant la fille de Monsieur VAPAFORT décide de demander l’avis de deux agents immobiliers. Le résultat étant que l’immeuble présente des critères immobiliers pouvant élever son prix à 1 200 000€.

La fille de Monsieur VAPAFORT, unique héritière, peut-elle demander l’annulation du contrat de son père décédé le 10 avril 2017 ?

L’article 1181 du Code Civil dispose que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Elle peut être couverte par la confirmation.

Si l’action en nullité a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir.

La personne qui veut agir en nullité est la personne que l’on protège. Le tuteur ou le représentant légal de la victime, ou les ayant causes (= héritiers) peuvent également agir en nullité.

En l’espèce, ayant supposé que Monsieur VAPAFORT soit décédé le 10 avril 2016, il sera possible pour sa fille de demander l’annulation du contrat. En effet, étant héritière du patrimoine du son père celle-ci va pouvoir agir en son nom pour faire annuler ce contrat puisque celui-ci n’est plus présent pour le faire. Elle n’est pas prescrite, donc il est possible pour elle de le faire (les deux ans ne sont pas passés).

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