L'offre et l'acceptation

Le droit de propriété s’acquiert notamment dans le cadre d’une vente. Or le processus d’acquisition d’un immeuble n’est pas instantané. La mise en vente d’un immeuble, ou la démarche engagée par un acheteur à l’égard du propriétaire d’un immeuble en vue de son achat, provoque inévitablement une période caractérisée par une offre d’achat émise par l’acquéreur potentiel, éventuellement acceptée par le vendeur avant l’exécution par les parties de leurs engagements réciproques découlant du contrat de vente.

Cette période qui précède le contrat et les étapes qui la jalonnent sont dominées par un principe de liberté. Jusqu’à la réforme du droit des contrats réalisée par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, elle était marquée par l’absence de réglementation.

L’ordonnance du 10 février 2016 a largement introduit dans le code civil des solutions que la jurisprudence avait dégagées et retient une analyse classique de la formation du contrat qui réside dans la rencontre d’une offre (I) et d’une acceptation (II).

   I- L’offre                      

L’offre ou pollicitation est la manifestation de volonté par laquelle une personne         (le pollicitant) propose à un tiers (le bénéficiaire) de conclure un contrat.

Aux termes de l’article 1113 issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations :« Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. »

L’offre de contrat est une offre qui n’est susceptible que d’acceptation pure et simple et qui ne laisse par conséquent aucune place à la négociation.

Il convient d’examiner les conditions de l’offre (A) pour ensuite analyser le régime juridique de l’offre (B).

        A) Conditions de l’offre

Toute proposition de contrat ne constitue pas une offre, celle-ci doit revêtir un certain nombre de caractères à défaut desquels il s’agit seulement d’une invitation à entrer en pourparlers : L’offre doit être précise (1), ferme (2) et extériorisée (3).

1. Offre précise 

L’article 1114 du code civil prévoit que « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

La jurisprudence antérieure à la réforme considérait que l’offre doit contenir tous les éléments essentiels de la future convention, tel que les caractéristiques de la chose vendue, ainsi que le prix.

Conformément à un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 octobre 2009 une proposition exprimant la volonté ferme de conclure un contrat dont tous les éléments essentiels sont déjà déterminés constitue une offre de contracter dont l'acceptation suffit à nouer le lien contractuel.

L’offre n’est imposée à aucune condition de forme, dans la majorité des cas de vente d’immeuble l’offre est expresse et résulte d’un acte écrit indiquant le nom des parties, descriptions des biens immobiliers, le prix, etc. L’offre peut être implicite lorsqu’elle est destinée au public.

Pour déterminer si une offre est précise, il convient donc de se référer aux éléments essentiels du contrat envisagé, en vérifiant s’ils sont indiqués dans la proposition.

2. Offre ferme

L’offre doit exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, l’article 1114 du code civil dispose que : « L’offre…exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation… » c'est-à-dire que la seule acceptation suffit à former le contrat

L’offre peut être assorties de réserves, la proposition n’est qu’une invitation à entrer en pourparlers.

Selon la jurisprudence antérieure à la réforme du 10 février 2016 portant droit des obligations, une offre d'achat qui désigne la chose et mentionne le prix vaut vente dès lors qu'elle a été acceptée sans réserve ‘’ Arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation N° de pourvoi : 14-17790 ’’.

La jurisprudence postérieure à la réforme de 2016 reprend les acquis de la jurisprudence antérieure à la réforme. En effet la Cour de cassation dans un arrêt rendu récemment par sa troisième chambre civile N° de pourvoi : 16-15916 en date du 15 juin 2017, reproche que la vente est parfaite à condition que les parties soient d'accord sur la chose et sur le prix.

En matière de baux civils le congé adressé par le bailleur d’un logement en vue de sa vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. 

Dans un arrêt rendu par le Cour d’appel de Paris le 20 janvier 2017 et un autre arrêt par la Cour d’appel de Limoges le 26 novembre 2015 les juges de fonds considèrent que le retard entraîne la nullité de plein droit de l'acceptation de l'offre du vendeur et libère celui-ci de toutes ses obligations au titre de l'offre

3. Offre extériorisée

Pour avoir une valeur juridique, l’offre ne doit pas rester dans le for intérieur de l’offrant, mais être extériorisée, c'est-à-dire portée à la connaissance d’au moins une personne.

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