Cours de droit de l'urbanisme

CM DROIT DE L'URBANISME

Bibliographie : code de l'urbanisme

Examen : cas pratique ou dissertation au choix pour ce qui prennent le TD

Sans les TD, questions de cours

Pas le droit au code à l'examen

Introduction : le droit de l'urbanisme, qu'est-ce que c'est ?

L'urbanisme est un mot construit à partir du latin « urps » qui signifie la ville.

L'urbanisme est l'action réfléchie visant à disposer, à aménager, à restructurer un espace qui est généralement urbain (car parfois il est rural) au fin que ce soit assurer les fonctions que remplie cet espace, et plus particulièrement l'habitation et la circulation.

L'urbanisme va intervenir, quant à la disposition des bâtiment, la structure des réseaux de communication, la voirie, ou encore l'implantation des équipements publics.

Le droit de l'urbanisme est constitué des outils juridiques qui vont permettent de mettre en œuvre l'urbanisme, il va conférer au autorités administratives des Prérogatives de Puissances Publique (PPP) qu vont leur permettre de faire prévaloir l'intérêt général sur les intérêt particuliers des propriétaires fonciers.  

Le droit de l'urbanisme se rattache pour de telle raison au droit public, c'est un autre droit administratif spécialisé.

Mais certains aspects du droit de l'urbanisme relèvent du droit fiscale. Il y a une fiscalité propre à l'urbanisme. L'urbanisme peut relever du droit pénal. Il y a un droit pénal de l'urbanisme. Il y a un bon nombre de règles de sanctions pénales.

Dans cette mesure, le droit de l'urbanisme est une police de l'utilisation et de l'occupation des sols.

Le droit de l'urbanisme est du droit public.

Le droit de l'urbanisme n'interagit, ne sanctionne pas les règles de droit privé. Et plus particulièrement, les règles relatives à la propriété (telle que issue du code civil comme servitude...) ou les règles relatives au construction issue du code de la construction et de l'habitation.

Ces règles de droit privé s'applique de façon autonome, sont sanctionné par leur juge propre qui est le juge judiciaire, sans que l'autorité administrative ou le juge administratif ne puisse intervenir.

                L'histoire du droit de l'urbanisme

Le droit de l'urbanisme est devenu une discipline autonome qu'à partir de l'urbanisation intense consécutive au progrès de l'urbanisation. Mais l'organisation de l'espace urbain est bien antérieur à la naissance même de l'urbanisme et du droit de l'urbanisme.

L'organisation des villes dans l'antiquité est élairante : les cités grecques sont structurées selon le même modèle, associant une ville haute portant l'acropole, et une ville basse où se situe l'agora.

Les romains eux aussi adoptèrent des plans réguliers pour leurs villes en les divisant selon 2 perpendiculaires, à l'intersection desquels on trouvait le forum (qui est l'équivalent de l'agora grecque).

Dès l'époque romaine, on trouve le 1er livre d'architecture le 1er siècle avant J-C de l'architecte Romain Vitruve qui a en tout écrit 10 livres d'architecture.

A l'époque de la ville médiévale est, elle, beaucoup moins rationnel : rues étroites, mais cela n'explique pas une organisation des quartiers différencié selon les métiers.

A l'époque de la renaissance, la ville devient l'objet d'une représentation globale/picturale, dans la peinture, et dans un discours propre savant qui se généralise ; cette époque est l'époque de la réorganisation de nombre de grande ville : Rome, Amsterdam, Bruxelle ; mais également la création de nouvelles villes.

Les siècles qui suivront voit ces évolutions se confirmer, en particulier le développement des villes, et une utilisation, à défaut d'un droit de l'urbanisme, des règles de puissances publique édictée au titre des législation existante, et plus particulièrement la législation domaniale, et la police de la propriété.  

L'agencement urbain a été opéré grâce à la législation domaniale, l'une des préoccupation majeur est alors que les constructions nouvelles préservent les voies de circulation : ordonnance de Sully de 1607 (qui organise l'alignement individuelle de voie publique par rapport aux voie s de circulation), et ordonnance de 1783 qui organise le prospecte, donc les règles de recule par rapport aux voies publiques ainsi que les trottoires.

Les règles de police et de la propriété sont également utilisé. Et en particulier, la police des établissements dangereux incommode et insalubre qui date de 1810, la police de la salubrité publique de 1858, la police des édifices menaces en ruines de 1850, et enfin la 1ère législation sur la protection du patrimoine de 1841.

C'est donc au 19ème siècle, sous le second empire, que la ville commence à s'organiser, ceci n'étant pas un hasard car c'était l'époque de la révolution industrielle, cette révolution entraînant le développement de l'urbanisation.

Cette urbanisation croissante va amener les pouvoirs publiques à adopter une législation propre à l'urbanisme. Celle-ci date de 1919. La 1ère loi d'urbanisme CORNUDET de 1919 : qui impose dans un certain nombre de commune l'élaboration d'un plan d'urbanisme, on parle d'un plan d'agrandissement et d'embellissement, c'est l'ancêtre du plan d'urbanisme.

Loi du 19 juillet 1924 sur les lotissements qui tentent de réguler la prolifération anarchique de ces lotissement en périphérie des villes, en imposant aux lotisseurs de solliciter une autorisation préalable de l'administration, on parlait alors du permis de lotir, du permis d'aménager. C'était un début de législation.    

Il faut attendre les années 1940 pour qu'on passe à une vitesse supérieure :

-la loi du 15 juin 1943 sur l'urbanisme, elle va doter l'Etat d'une administration d'urbanisme, et cette loi pose les bases de notre urbanisme contemporain. Elle remplace les plans CORNUDET par des vrai plans d'aménagement des villes ; ele officialise la possibilité pour ces plans de découper ces territoires en zones, ce qu'on appelle le « zonage ». Elle affirme un principe très important : le principe de la non-indemnisation des servitudes d'urbanismes.

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