Commentaire de l’arrêt de la troisieme chambre civile de la cour de cassation du 11 mai 2011: l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire

COMMENTAIRE DE L’ARRET DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION EN DATE DU 11 MAI 2011

Par un arrêt en date du 11 mai 2011, la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire.

En l’espèce, Paul B. a consenti, par acte authentique du 13 avril 2001, une promesse unilatérale de vente sur un immeuble, grevé d’usufruit, à M.Y, qui l’a accepté.

Il était stipulé dans l’acte authentique que la réalisation de la promesse unilatérale de vente pourrait être demandée par le bénéficiaire, en l’espèce M.Y, dans les 4 mois à compter du jour où celui-ci aurait connaissance, par lettre recommandée, du décès de l’usufruitière.

Entre temps Paul B se marie à Madame Z puis décède. Quelque temps après l’usufruitière décède à son tour et M.Y lève l’option en respectant le délai de 4 mois. Toutefois Mme Z refuse la vente. Etant donné que M.Y a respecté le délai de 4 mois, le contrat, ayant force de loi, aurait dû être respecté par Mme Z.

Par la suite, le promettant a assigné le bénéficiaire en annulation de la promesse.

Le bénéficiaire demande alors la réalisation de la vente promise mais le promettant refuse au motif qu’il a rétracté son consentement.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente a donc intenté une action en justice afin d’obtenir l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.

Par un arrêt rendu le 10 novembre 2009, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, statuant sur renvoi après cassation, a donné raison au bénéficiaire. Les juges du fond ont retenu que la vente était parfaite au motif que le promettant devait maintenir son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’option, sans aucune faculté de rétractation.

Le promettant forme alors un pourvoi devant la Cour de cassation en évoquant le moyen selon lequel la formation de la vente n’était pas possible du fait de sa rétractation qui empêchait toute rencontre des volontés.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation s’est penchée sur le problème suivant: « En cas de rétractation par le promettant d’une promesse de vente avant la levée de l’option du bénéficiaire, celui-ci peut-il demander l’exécution forcée de la vente ? »

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel au motif que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ».

Elle remet en conséquence, la cause et les parties dans l’état ou elles se trouvaient avant ledit arrêt et les renvoie devant la Cour d’appel de Montpellier.

L’argumentation sur laquelle se sont fondés les juges de la Cour de cassation pour rendre leur décision, dans cette affaire intéressante à plus d’un titre, mérite de notre part une attention particulière.

C’est pourquoi, l’étude de cet arrêt portera sur deux points essentiels à la compréhension du problème soulevé. Le premier abordera le refus exprimé par la Cour de cassation de l'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente (I). Le second traitera de la sanction applicable en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente.

I- Le refus par la Cour de cassation de l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.

Dans cette première partie, nous nous pencherons d’abord sur l’affirmation, par la Cour,

d'une jurisprudence contraire à la sanction de l'exécution forcée (A), avant de nous attarder sur l’exigence du consentement, requis par la Cour de cassation, du promettant au moment de la levée d'option par la cour de cassation (B).

A- Une jurisprudence contraire à la sanction de l'exécution forcée

La promesse unilatérale de vente est un contrat qui a été à l’origine de nombreux arrêts répondants à diverses interrogations. Une promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne, le promettant, s’engage à vendre un bien déterminé à des conditions déterminées, à une autre personne, le bénéficiaire, qui dispose d’un droit d’option lui conférant le droit de se porter acquéreur dans un certain délai. Inscrite à l’article 1589 du Code civil, la promesse unilatérale de vente peut parfois être violée. L’inexécution de son engagement par le promettant ne donne lieu qu’à des dommages et intérêts, à moins que le contrat ne contienne une clause d’exécution forcée en nature comme la Cour l’avait affirmé dans un arrêt du 27 mars 2008. Mais pendant longtemps, la Cour a multiplié les arrêts concernant la sanction de son inexécution.

En l’espèce, l’arrêt du 11 mai 2011 en est un exemple type, puisque une fois encore la Cour s’est prononcée sur la sanction de l’inexécution de cette promesse unilatérale de vente. Dans l’arrêt soumis, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente avait assigné le promettant en réalisation forcée de la vente car celui-ci s’était rétracté avant la fin du délai d’option. Les juges du fond avaient alors jugés la vente parfaite et ordonnés sa réalisation en retenant que le promettant était lié par son engagement contractuel jusqu’à son terme, c’est-à-dire jusqu’à l’expiration du délai d’option. Mais cette conception n’a jamais été admise par la Cour de cassation. En effet, dans un arrêt du 15 décembre 1993, dit « GODARD », la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation prend position sur l’efficacité de la rétractation du promettant avant la fin du délai d’option. Elle affirme que « tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, l’obligation du promettant ne constitue qu’une obligation de faire qui se résout en dommages et intérêts et ne peut faire l’objet d’une exécution forcée en nature ».

Dans ce premier arrêt, la Cour avait refusé de prononcer l’exécution forcée en nature de la promesse unilatérale de vente qui avait été violée par le promettant qui avait rétracté son consentement avant la levée de l’option par le bénéficiaire. Elle s’était fondé sur l’article 1142 du Code civil. En résumé, elle

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